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经济信息参考-第5期

发布日期:2022.07.25 浏览量:

经济信息参考



(第4期)


编辑:王永男        战略投资中心      2022年7月9日




   


一、政策动向

1.住建部 发改委印发《城乡建设领域碳达峰实施方案》

2.国家发改委:创新城市投资运营模式、防范化解城市债务风险

3.国家发改委:引导REITs新购入项目回收资金用于新项目建设

4.山东出台今年第四批“稳中求进”高质量发展政策清单

5.西安出台全国首个针对延期交房政策

二、产业咨讯

1.我国二季度GDP顶住压力实现正增长!

2.6月70城房价出炉!济南新房价格指数微涨,二手房“十连降”!

3.2022年6月动力电池月度数据发布

4.工信部:上半年全国光伏产业保持强劲发展势头

5.国资委:央企要对前瞻性战略性新兴产业、高科技产业等领域积极开展并购。

三、他山之石

园区轻资产运营“六大门派”

四、专题解读

盘活万亿级存量资产,盘哪些?怎么盘?


一、政策动向

1.住建部 发改委印发《城乡建设领域碳达峰实施方案》

7月13日,住建部、国家发展改革委发布关于印发《城乡建设领域碳达峰实施方案》的通知。方案提出,2030年前,城乡建设领域碳排放达到峰值。大力发展装配式建筑,推广钢结构住宅,到2030年装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到40%。推进建筑太阳能光伏一体化建设,到2025年新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到50%;推动既有公共建筑屋顶加装太阳能光伏系统;大力推动农房屋顶、院落空地、农业设施加装太阳能光伏系统。力争到2060年前,城乡建设方式全面实现绿色低碳转型。(来源:住建部网站)

2.国家发改委:创新城市投资运营模式、防范化解城市债务风险

近日,国家发展改革委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》。推进国家治理体系和治理能力现代化,必须抓好城市治理体系和治理能力现代化。“十四五”时期,要树立全周期管理理念,聚焦空间治理、社会治理、行政管理、投融资等领域,推动城市治理科学化精细化智能化。

在健全投融资机制方面,要创新城市投资运营模式,推进公共设施建设和土地潜在价值挖掘相统筹,提高收支平衡水平。引导社会资金参与城市开发建设运营,规范推广政府和社会资本合作(PPP)模式,稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点。合理确定城市公用事业价格,拓宽多元化融资渠道,鼓励银行业金融机构按市场化原则增加中长期贷款投放。防范化解城市债务风险,强化政府预算约束和绩效管理,合理处置和分类化解存量债务,严控增量债务。(来源:国家发改委网站)

3.国家发改委:引导REITs新购入项目回收资金用于新项目建设

7月13日,国家发展改革委办公厅近日印发的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)新购入项目申报推荐有关工作的通知》指出,各地要切实加强对新购入项目回收资金的监管督促。引导项目发起人(原始权益人)将回收资金以资本金注入等方式投入基础设施补短板等重点领域新项目建设,确保新项目符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求。(来源:国家发改委网站)

4.山东出台今年第四批“稳中求进”高质量发展政策清单

省政府新闻办7月18日下午举行新闻发布会,解读《2022年“稳中求进”高质量发展政策清单(第四批)》(以下简称第四批政策清单)。据介绍,第四批政策清单包括加大助企纾困力度、创新要素支撑加快项目建设和着力扩大就业规模三个方面,共20条政策,预计可新增减税降费82亿元(不含车辆购置税减免)。(来源:济企通)

5.西安出台全国首个针对延期交房政策

西安市五部门联合印发《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》,包括严格执行土地出让规定、实施项目建设全过程监管、加强商品房预售许可管理、强化商品房预售资金监管、规范商品房交付行为、健全房地产信用管理等六方面13条措施。要求商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款)应全部直接存入专用监管账户进行监管,开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。(来源:西安住建局)

 

二、产业咨讯

1.我国二季度GDP顶住压力实现正增长!

7月15日,国务院新闻办公室举行新闻发布会,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍2022年上半年国民经济运行情况。初步核算,上半年国内生产总值(GDP)562642亿元,按不变价格计算,同比增长2.5%。其中,二季度国内生产总值292464亿元,同比增长0.4%。付凌晖表示,今年以来,国际环境更趋复杂严峻,国内疫情多发散发,不利影响明显加大,经济发展极不寻常,超预期突发因素带来严重冲击,二季度经济下行压力明显增大。各地区各部门高效统筹疫情防控和经济社会发展,加大宏观政策调节力度,有效实施稳经济一揽子政策措施,经济运行逐步企稳回升。(来源:国新办网站)

2.6月70城房价出炉!济南新房价格指数微涨,二手房十连降

7月15日,国家统计局发布6月份70城商品住宅销售价格变动情况统计数据,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个,比上月均增加6个。其中,济南新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%(同比涨1.7%),二手住宅环比跌0.1%(同比跌2.4%),为2021年9月以来的“十连降”。

今年5月22日、23日,济南楼市调控政策连续适度微调,市场商品住宅网签量逐渐增加,人气开始恢复。从整个6月份来看,在楼市利好政策及济南本轮疫情结束的双重刺激下,商品住宅成交上涨明显,共成交82.82万平方米,环比增加92%。(来源:济南日报)

3.2022年6月动力电池月度数据发布

7月11日,中国汽车动力电池产业创新联盟发布2022年6月动力电池月度数据。产量方面,6月我国动力电池产量共计41.3GWh,同比增长171.7%,环比增长16.1%。其中,三元电池产量18.3GWh,占总产量44.3%,同比增长148.9%,环比增长12.5%;磷酸铁锂电池产量22.9GWh,占总产量55.5%,同比增长194.8%,环比增长19.2%。1-6月,我国动力电池产量累计206.4GWh,累计同比增长176.4%。销量方面:6月,我国动力电池销量共计47.5GWh,同比增长297.0%。其中三元电池销量22.1GWh,占总销量46.5%,同比增长328.3%;磷酸铁锂电池销量25.3GWh,占总销量53.3%,同比增长275.3%。1-6月,我国动力电池累计销量达205.4GWh,累计同比增长253.2%。装车量方面:6月,我国动力电池装车量27.0GWh,同比增长143.3%,环比增长45.5%。其中三元电池装车量11.6GWh,占总装车量42.9%,同比增长94.9%,环比增长39.4%;磷酸铁锂电池装车量15.4GWh,占总装车量57.1%,同比增长201.5%,环比增长50.7%。1-6月,我国动力电池累计装车量110.1GWh,累计同比增长109.8%。(来源:中国汽车动力电池产业创新联盟)

4.工信部:上半年全国光伏产业保持强劲发展势头

7月20日,工信部通报2022年上半年我国光伏产业运行情况。2022年上半年,在碳达峰碳中和目标引领和全球清洁能源加速应用背景下,中国光伏产业总体实现高速增长。根据行业规范公告企业信息和行业协会测算,全国光伏产业链主要环节保持强劲发展势头,同比增幅均在45%以上。

其中,多晶硅环节,上半年全国产量约36.5万吨,同比增长53.4%。硅片环节,上半年全国产量约152.8GW,同比增长45.5%。电池环节,上半年全国晶硅电池产量约135.5GW,同比增长46.6%。组件环节,上半年全国晶硅组件产量约123.6GW,同比增长54.1%。海外光伏市场需求持续旺盛,实现量价齐升。上半年组件出口量达78.6GW,同比增长74.3%;光伏产品出口总额约259亿美元,同比增长113.1%。(来源:工信部网站)

5.国资委:央企要对前瞻性战略性新兴产业、高科技产业等领域积极开展并购。

7月12日,国资委党委委员、副主任翁杰明在中央企业深化专业化整合工作推进会上表示,要聚焦更大范围优化资源配置,推动中央企业与外部资源有机结合。切实发挥产业发展“排头兵”作用,坚持有进有退、合理流动,在更大范围、更广领域稳步实施专业化整合,实现与各类企业的互利共赢、融合发展。加强央地协同,实现联动发展。通过兼并重组、战略合作、交叉持股、无偿划转等方式,有序推进与地方国有企业的资源整合与合作,在培育与地方发展定位相契合支柱产业的同时,进一步增强企业核心竞争优势。稳妥推动并购,助力科技创新。对前瞻性战略性新兴产业、高科技产业等领域积极开展并购,注重在专业化整合中聚集创新资源,建立一批产学研相结合、以企业为主体的科研型发展单位加快打造原创技术“策源地”。着眼国资全局,形成资源合力。结合自身发展需要,积极有序参与机关和事业单位脱钩企业划转接收,在更大范围推动国有经济实现资源配置优化,打造发展合力。(来源:财联社)

三、他山之石

园区轻资产运营“六大门派”

当前,受经济、政策、趋势、市场多方面因素的交织影响,不少原本专注于重资产园区开发的企业,也开始成立专门的轻资产运营公司,而原来本来就有轻资产业务的企业,更是进一步强化轻资产在商业架构中的重要性,加大了轻资产业务的人力和资源投入。

这至少说明了两点:

一是当前大多数园区重资产业务没有以前那么赚钱了,并且受政策限制和市场萎缩影响明显,本来就没有这么多需求,政策对分割销售和招商门槛又越来越严,导致重资产这条路越走越累,而且越来越难走通,轻资产则不失为一个新的尝试——虽然业务规模绝对值不大,但至少能养住团队,而且投入也只是人员成本,毛利率也比较高。

二是近些年各地确实积累了大量的存量空置或者运营效率低下的园区资产,这些资产有着迫切的招商和运营盘活需求,客观上为园区轻资产业务提供了巨大的市场空间,也有不少嗅觉敏锐的企业看到的机会,政策也在大力鼓励这一业务——2022年5月25日,国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,产业园区就是改造提升、运营盘活的一个重要标的。

无论是主动开辟新赛道,还是被动调整战略布局,越来越多的企业投入到园区轻资产运营业务的开拓中,并因其不同的企业基因和资源禀赋,形成了不同的打法和套路。

1.招商运营代理派

这是轻资产运营中最常见的一个流派,对于重资产的园区甲方来说,招商和运营永远是最重要的两个诉求,而招商相比运营又是更核心和迫切的需求。

对于很多甲方来说,从拿地到建设环节,本质上和房地产没有什么区别,具体建筑形态和产业业态也能抄抄周边园区或者其他城市的样板,甚至一把手拍脑门就定了。钱砸下去,房建起来,却发现自己根本不具备招商能力,既卖不出去也租不出去,整个园区空荡荡的,不但自己难受,还三天两头挨政府调度,而这恰恰给轻资产的园区招商运营机构们提供了巨大的商机——最早一批园区轻资产运营商,瞄准的就是这个市场。

它们所面对的客户群体,大致可以分为两类:

一类是近年来领了大量重资产园区建设任务的各地政府园区平台,手上动辄百万方起步的园区载体需要招商,但自身力有不逮;另一类是机缘巧合能够拿到一两块工业用地的本地小老板,要么做实业配了块产业用地,要么就是凭关系拿到块地,既不知道怎么建,也不知道怎么招商运营,运气好暂时没盖还好一点,如果碰上心大的呼啦啦把一堆物业建成了晾在那里,沉淀的资金成本就够让人窒息的。

轻资产招商运营代理派,也可以具体细分为两类:

一类是自己做过重资产园区,有过标杆项目的成功开发运营经验,有一支成熟的园区招商团队,原有园区中也积累了一批优质产业客户,对外狂秀的核心“肌肉”有三点——所谓成功经验、专业团队和产业资源;另一类是类似于房地产领域代理行的招商中介,自己没做过重资产园区项目,团队要么来自于房地产代理机构,要么是园区招商人员创业,这类机构因为没有重资产园区的成功经验背书,往往只能在价格战和人海战上做文章。

作为园区轻资产领域最“人多势众”的一个门派,招商运营派在进行业务拓展时可谓各显神通,有案例的飙案例,有资源的吹资源,实在不行还可以秀“专业”,各种创新“概念+模式”“三大赋能板块六大服务平台八大运营体系”的PPT一轰炸,甲方往往眼花缭乱束手就范,所以对很多轻资产乙方在接招商运营活儿时,一开始都比较顺利。

但这个模式面临的核心悖论却始终无解:资源禀赋好的项目轮不到你,能给你的都是硬骨头,甚至园区项目原本就无解,定位、选址、产品无可救药,再牛的团队也无法“妙手回春”,项目的失败将对品牌造成致命打击;即使你真的牛到将一个垂死项目妙手回春,那也会面临“教会了学生,饿死了师傅”的窘境,对方不过是想要你的管理经验和招商资源,时间长了也就学会了,实在不行把轻资产的项目骨干和团队挖过去,反正都是同一笔费用,还不如让我自己掌握话语权呢,这时轻资产运营方也就失去了存在的价值。

所以“做不好出局,做得太好也出局,做得快出局,做得慢还是要出局”——这是所有做轻资产的企业都绕不过的问题。

这时重新回到招商运营派的核心优势,会发现恐怕都没有想象和描述中的扎实:

你是有标杆案例,但产业地产的非标属性和地区差异决定了,单个项目的成功经验很难复制,成功项目都是诸多客观要素以及区域和时代红利助推下的产物,换个时间、换个地点,同一家企业重资产投资都很难再做出一个同样成功的项目,何况还是你半路接手的二手项目;

你是有产业资源,但入园企业和园区开发运营商的关系,多数只是卖家和买家,房东和租户的关系,最多再加上一点物业服务关系,双方的捆绑效应是非常弱的,园区开发商很难影响到入园企业的拓展和选址,所谓的产业资源和产业转移,更多是给甲方勾画“看上去很美”的愿景,去看看实际招来的企业,90%以上还是本地企业的存量搬家;

你是有专业团队,和标杆案例一样,一方面原有团队的项目招商运营经验局限于大本营项目的成功,不一定适用于轻资产项目,另一方面从管理成本的角度来说,最多从大本营抽调几个骨干成员,大部分招商运营人员还是本地化招聘组建的,和其他本地项目的专业能力本质上没有太大区别。

拿到的大都是问题项目,自身核心优势和能力不足以支撑,行业内卷激烈,甲方又抱着较高的期望值,当前整体产业经济大环境又不景气导致客户租售需求都极度萎缩——多重因素叠加下,我们认为纯轻资产的招商运营打法很难持续走下去,不依托自有重资产、过于纯粹的轻资产,看起来做得很热闹,早期也很容易上规模,但是和重资产方的捆绑性与控制力太弱,很容易被踢出局,而且盈利模式过于单一,缺乏持续性和稳定性,不足以支撑它们的战略野心。

2.专业园区代建派

与招商运营代理派盯着固定成本、销售分成、租金分成、物业费分成以及其他运营收益等多重收入不同,专业园区代建派的目标很明确,就是有明确主题产业要求的园区空间代建收入。与房地产代建和通用类厂房代建不同,主题园区代建对专业性有非常高的要求。

以生物医药产业为例,其对载体空间有许多特殊需求,包括GMP 厂房洁净车间、用电负荷、通风管井、污水处理、中央空调和蒸汽入户、配套实验室等领域的要求,都不是常规通用厂房代建企业能够搞定的。

有的要加一个设备检修通道,对房屋层高有特殊要求;有的因为气体排放,对排风系统强度和通风管井比例的要求非常高;有的因为生产产品特殊性,对供电的纯度和稳定性有明确需求;有的对户型分割和地面材料有重点要求;还有的要有中试空间,需要配套CRO、CDMO、CSO、EHS等全产业链服务资源.....

以生物医药为代表的专业园区载体代建,绝对是一个专业门槛和技术含量很高的业务,不是随便一个园区开发商就能做的,首先必须亲自做过一定规模的重资产生物医药园区,积累了大量经验和教训,最重要的是实际使用空间载体的企业客户的各种反馈,有了这些真实数据的支撑,才有可能慢慢锻炼出一支有足够实力和专业经验做生物医药载体代建的专业团队。

随着主题产业园代替综合性园区成为行业主流,这些专业载体的代建业务都蕴含着不俗的市场前景。虽然代建业务的收益率不会太高,但能为企业带来长期稳定的收入来源,而随着代建业务的不断深入,水到渠成,后续主题产业专业载体空间的运营也能顺理成章的成为一个不错的业务方向。

3.智慧园区赋能派

以智慧园区为核心抓手进行轻资产业务的拓展,是一个相对讨巧的打法。随着制造业升级和产业数字化趋势,越来越多的企业都将园区智慧化和信息化提上了日程,园区行业对智慧园区系统赋能的诉求越来越强烈。

轻资产业务江湖中的智慧园区赋能派,盯住的就是这块市场。目前智慧园区整体还处于一个鱼龙混杂、泥沙俱下的阶段,智慧园区模式可以分为三个层次:

第一个层次,生活办公类配套智慧平台。

很大一部分从传统商办物业写字楼的智慧管理系统演化而来,以智能门禁、智能监控为代表的物业安防系统,以智能停车、共享充电桩、数字支付、电子钱包等为代表智能生活系统,以及线上物业、智慧路灯、智能云客服等为代表的智能社区系统,都统一整合到一套手机APP上,就可以为园区增加“智慧+”的概念。但实际上,这套平台想真正发挥作用,对企业入驻率和园内人员数量是有很高要求的,一个郊区的新建园区,招商还不到10%,上这套平台除了秀给领导看,是毫无价值的。

第二个层次,安全生产与节能减排强化平台。

这类智慧园区体系主要应用于生产类厂房为主的园区或者物流仓储园区。通过传感器、摄像头为代表的各种智能设备硬件,对整个园区生产、运输、存储行为进行全面的实时安全监控,并将大数据分析来的园区生产现状和隐患点汇总到园区智慧管理平台上来。以安全生产与节能减排为核心的智慧园区体系,能够为入园企业带来直接价值。安全生产的意义无论怎样强调都不为过,节能减排能够为企业带来可量化的成本降低,且符合国家当前鼓励的政策方向。

第三个层次,基于生产与研发端的智慧化赋能平台。

主要业务是以智慧化的技术手段和标准化的整合平台,为入园企业的科创、研发与生产进行赋能,为产业能级提升、新旧动能转换、自主科技创新提供助力。理论上来说,任何一个生产或是研发型园区,都有通过智能生产、物联网、5G技术、大数据分析等手段进行智慧化工艺改造的需求。这套体系蕴含的价值最大,要实现的难度也最高。

目前的智慧园区赋能派企业中,大部分还是集中在第一个层次,本质上与一线城市的写字楼智慧管理系统提供商没有太大区别,由于门槛最低,也就面临着最为激烈的“内卷”,同行之间也没有太大的专业和技术护城河,已经是一片“红海”市场。

第二个层次目前也有不少企业深耕,基于节能和安全的智慧园区系统,往往需要在规划阶段就要及早介入,并且硬件方面也要做更多投入。以区域供冷供热(DHC)系统为例,要通过因地制宜地整合电能、天然气、风能、太阳能、地热能、江水源等可再生能源,集中制取冷媒或热媒,再由区域管网按需输配至单体建筑和用户,以集约能源、综合利用的方式满足用户供热制冷需求,需要一次性投入大量硬件成本,还要建筑设计、施工环节等方面紧密配合,并且对园区整体密度、产业集聚、生产规模、能源消耗等有一定要求,才能通过规模化效应摊平硬件成本,把这套体系的价值最大化,这都不是园区建成后能够轻易改造与配备的。

第三个层次目前只是少数企业在探索的方向,将智慧园区系统和实体产业工艺和能效提升结合在一起,其蕴含的价值和意义无可估量,是真正符合产业内核与诉求的运营服务体系,也是实现难度最高的智慧园区业务模式。难点主要在于单个产业的赋能很难标准化与量化,需要园区方对这个产业的工艺与核心痛点有充分理解,从专业性角度有足够的积累和研判,把单个企业个性化的需求,变成相对共性化的商业机会。

4.闭环资产管理派

闭环资产管理派与刚开始就从确定的甲方手中接业务的其他派别不同,它们首先需要找到“金主”支撑,真做重资产园区投资,当招商运营达到一定节点,满足相应收益率要求后,或将项目所有权卖给基金,或通过发行REITs,或直接IPO实现前期资本的退出,自己则继续保留项目的运营管理权,坐收资产管理费和基金管理费——我们将其称作“GP式活法”。

这个模式的标志性样本其实是物流地产领域已经相当成熟的普洛斯“三核闭环联动模式”,它自己既是一个物流地产开发商,又是基金管理者和物业管理者的“双料GP”。物流地产开发保证规模,物业管理提升资产价值,基金管理保证退出渠道,通过三者的不断循环,普洛斯实现了轻资产模式下的规模化扩张,最终坐上了物流地产江湖的头把交椅。

将普洛斯模式移植到产业园区领域,就是闭环资产管理派的基本思路:

第一个支点,抓项目拓展,园区开发团队通过不断的选址、拿地、建设,提供增量项目,保证资产池规模;

第二个支点,物业管理团队通过招商和运营,提高项目入驻率,提升租金水平,保证项目品质和收益率;

第三个支点,基金管理团队负责基金的募集,并以资本化手段实现重资产的退出。我国园区基础设施公募REITs的破冰,则为园区资产的闭环资本化退出提供了更为顺畅的退出路径。

通过资本手段实现园区重资产的退出后,依托运营管理可以继续保持对项目主导产业和载体品质的控制力,而套现后的资金,又可以再投入新一轮的重资产园区开发中——如此不断循环往复,既保证了运营管理的资产规模,又实现了资本投入和退出的良性循环,是较为主动和健康的轻资产业务模式。

当然,这个模式也不是随便一家企业能够轻松搞定的,同样需要长期的积累和综合性的素质,对项目规划、拿地建设、成本控制、招商能力、运营能力、对接资本市场退出能力等多方位能力都有较高要求。

5.轻重结合深耕派

这个门派武功的核心要旨乃是“投石问路”——轻资产为重资产业务探路,是获取重资产业务的渠道和前提。园区行业的特殊性在于,项目操盘很难标准化,每个区域都有自己独特的行业环境、资源禀赋和市场习惯,贸然进入一个区域进行重资产投资,是相当冒险的,在这上面翻车的案例比比皆是。

一种更加稳妥的选择,应该是新进入一个区域时,首先通过轻资产业务中的产业规划和产品定位将这里的产业禀赋、政策环境、客户群体、产业配套、周边资源等客观条件调查摸透,再通过具体的招商、运营业务锻炼出一个熟悉本区域产业特点并且能打硬仗的团队,与本地政府各委办局、入园企业客户群体、各类上下游服务机构等园区参与方都磨合熟悉之后,看准合适的时机进行重资产布局——轻资产探路,重资产跟进,能够更大程度规避“踏空踩坑风险”。

如果在一个区域已经有了较为成功的重资产园区,同样可以依托现有的专业团队和客户口碑,以轻资产运营的方式,帮助当地政府和园区平台盘活一些低效园区资产,更有利于加深政府的信任,从而为后续继续获取本地更多优质区位的产业用地以及其他稀缺资源,奠定起坚实基础。

这种“以轻带重,轻重结合”的业务模式,也是我们一直比较推崇的思路。如果更进一步,从一个项目的规划拿地阶段,到产品设计、成本控制、产业定位、项目融资、招商运营、退出路径等轻资产手段介入项目的全生命周期,再寻找适当的时机与重资产业务相结合,则更能增加项目层面的成功率。

6.盲目跟风投机派

对于这个门派,我们是最不看好的。这类企业的特点是,单纯是原有的重资产园区开发业务受到冲击,拿地越来越难,分割销售无法持续,或者资产负债表限制,看到许多同行在做轻资产业务,自己也赶紧跟风成立一个轻资产部门,或者独立成立一个轻资产公司,动辄拉出一套贯穿全产业链全生命周期的服务体系,就要进军轻资产对外接活了——而且这里面还有很多央企国企和上市公司。

它们的问题或者短板很显著:

首先,对自己是否具有轻资产业务所需要的核心能力和稀缺资源,缺乏清晰认知,又或者盲目自信;其次,对于轻资产市场的竞争激烈程度,没有充分调研,也没有充分准备;再次,对于重资产甲方的实际诉求,没有详细了解,流于想当然;最后,对于轻资产业务的商业模式、盈利模式、顶层定位,以及与主营业务的协同关系等,也统统没有详细规划和通盘考虑。

它们多半只是看到轻资产运营的进入门槛更低,前期投入更少,以投机的心态拉个团队就想入局分一杯羹,业务内容也基本与产业无关,胡子眉毛一把抓的笼统式“360度服务,就是看别人有,我拿来copy一下,纯粹是自我安慰,企业根本不需要,即使用了,频度也非常低,也不够稀缺,存在价值可有可无。

这种盲目跟风投机,最后的结果大都是一地鸡毛,把原有的品牌侵蚀贬损得特别严重,并且搅乱了市场,对行业也是一种巨大的伤害。君不见,当年万科所谓的产业园区轻资产服务“热带雨林”吗?试问现在身处何方?

综上,园区纯轻资产运营是彻头彻尾的伪命题。从一个最基本的逻辑来说,由于运营服务所提升长远的物业资产增值和产业集聚价值你享受不到,那你一定会基于较短的委托期限穷尽一切可能快速逐利,这势必与当地政府、业主方以及产业客户的利益冲突,也很可能伤害园区物业的价值。

在政绩压力和思维作祟下,地方政府往往对园区运营方有不切实际的幻想,希望你把总部的产业资源全部搬到我这里来,运营方也敢胡乱吹嘘拍胸脯,PPT天花乱坠,然后拿到第一年的管理费之后走人,好在中国够大,信息不对称,还可以东方不亮西方亮。但这样竭泽而渔打一枪换一个地方的玩法,最终结果可想而知。(来源:火花园区智略)

 

四、专题解读

盘活万亿级存量资产,盘哪些?怎么盘?

5月25日,国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(以下简称《意见》),要求聚焦重点领域、重点区域、重点企业,通过推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展、规范有序推进政府和社会资本合作(PPP)、积极推进产权规范交易、探索促进盘活存量和改扩建有机结合等多种方式,进一步盘活存量资产、扩大有效投资。

《意见》指出,经过多年投资建设,我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产,为推动经济社会发展提供了重要支撑。有效盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环,对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。

我国基础设施存量资产达百万亿元级别,存量资产盘活市场空间广阔。同时,进一步盘活存量资产,也是扩大有效投资的重要抓手。一方面,有助于拓宽新项目融资渠道,降低地方政府财政压力,提升基础设施项目管理和运营水平;另一方面,有助于促进社会资金参与基础设施项目,丰富市场投资产品等。

1.划清盘活存量资产三大重点方向

聚焦盘活存量资产,《意见》明确了三大重点方向,即重点领域、重点区域、重点企业。

(1)重点领域包括哪些?

一是重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产,包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。

二是统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产,包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。

三是有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产,包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等,以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

(2)重点区域包括哪些?

一是推动建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区,积极盘活存量资产,筹集建设资金,支持新项目建设,牢牢守住风险底线。

二是推动地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区,加快盘活存量资产,稳妥化解地方政府债务风险,提升财政可持续能力,合理支持新项目建设。

三是围绕落实京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展等区域重大战略以及推动海南自由贸易港建设等,鼓励相关地区率先加大存量资产盘活力度,充分发挥示范带动作用。

(3)重点企业包括哪些?

《意见》强调,盘活存量资产对参与的各类市场主体一视同仁。其中,引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业,把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段,选择适合的存量资产,采取多种方式予以盘活。

鼓励民营企业根据实际情况,参与盘活国有存量资产,积极盘活自身存量资产,将回收资金用于再投资,降低企业经营风险,促进持续健康发展。

2.鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市

《意见》提出了七项优化完善存量资产盘活方式,其中,基础设施REITs再获政策支持。

《意见》指出,推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展。进一步提高推荐、审核效率,鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目,在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下,可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。建立健全扩募机制,探索建立多层次基础设施REITs市场。国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的,按规定报同级国有资产监督管理机构批准。研究推进REITs相关立法工作。

市场人士指出,基础设施建设周期长、投资额大,长期由政府主导,市场参与度不足。基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定的特点,推动基础设施REITs健康发展能有效盘活存量资产,拓宽社会资本投资渠道,提升基础设施运营效率,同时也有助于提升直接融资比重,增强资本市场服务实体经济的效果。

3.支持PPP、兼并重组等盘活方式

规范有序推进政府和社会资本合作(PPP)是盘活存量资产的另一重要方式。《意见》指出,鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式盘活存量资产,提升运营效率和服务水平。社会资本方通过创新运营模式、引入先进技术、提升运营效率等方式,有效盘活存量资产并减少政府补助额度的,地方人民政府可采取适当方式通过现有资金渠道予以奖励。

另外,《意见》还提出,积极推进产权规范交易,发挥国有资本投资、运营公司功能作用,探索促进盘活存量和改扩建有机结合,挖掘闲置低效资产价值,支持兼并重组等其他盘活方式。

4.支持银行、信托、保险、金融资产管理、股权投资基金等机构参与

在加大盘活存量资产政策支持方面,《意见》对落实财税金融政策作出了专门部署。

《意见》指出,落实落细支持基础设施REITs有关税收政策。对符合存量资产盘活条件、纳税金额较大的重点项目,各级税务机关做好服务和宣传工作,指导企业依法依规纳税,在现行税收政策框架下助力盘活存量资产。支持银行、信托、保险、金融资产管理、股权投资基金等机构,充分发挥各自优势,按照市场化原则积极参与盘活存量资产。鼓励符合条件的金融资产管理公司、金融资产投资公司通过发行债券融资,解决负债久期与资产久期错配等问题。加强投融资合作对接,积极向有关金融机构推介盘活存量资产项目。

西南证券分析师叶凡表示,财政部、税务总局此前发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》,从降低税负的角度激发社会投资的动力,后续相关部门或继续完善我国基础设施REITs的税收体系。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示,支持银行、信托、保险、股权投资基金等机构参与盘活存量资产,有助于拓宽项目融资渠道,拉动有效投资,降低企业负债和地方政府财政压力,促进地方政府财政可持续与投融资良性循环。

4.回收资金精准有效支持项目建设

盘活存量资产的回收资金该如何使用?对此,《意见》要求,加强对盘活存量资产回收资金的管理除按规定用于本项目职工安置、税费缴纳、债务偿还等支出外,应确保主要用于项目建设,形成优质资产《意见》还指出,精准有效支持新项目建设。盘活存量资产回收资金拟投入新项目建设的,优先支持综合交通和物流枢纽、大型清洁能源基地、环境基础设施、“一老一小”等重点领域项目,重点支持“十四五”规划102项重大工程,优先投入在建项目或符合相关规划和生态环保要求、前期工作成熟的项目。

此外,《意见》强调,依法依规稳妥有序推进存量资产盘活严格落实防范化解地方政府隐性债务风险的要求,严禁在盘活存量资产过程中新增地方政府隐性债务(来源:金融时报)


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