经济信息参考

出品：战略投资中心 编辑：王永男 王丹丹 2023年8月11日

（第 28 期）

目 录

一、政策动向

1.国务院：召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议

2. 财政部、税务总局：将税收优惠政策延续优化至2027年底

3.监管要求2023年新增专项债需于9月底前发行完毕

4.山东省：出台“20条”推动城市片区综合更新改造

5.山东省：印发2023年新能源汽车下乡活动方案

二、产业咨讯

1.人民银行：指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率

2.医药反腐再升级，行业将迎洗牌

3.山东公布首批32个“产业大脑”揭榜挂帅立项名单

4.山东首座全液冷超快充电站在济建成

5.济南市优化机动车停车收费政策

三、市中动态

1.市中区召开山东能源互联网产业集聚区推进专班半年工作调度会议

2.市中区召开全区工作务虚会议

四、他山之石

国企做园区，如何平衡政府任务和市场经营

五、专题解读

【城中村改造】城市更新，思维必须先更新

【专项债申报】济南生态环保领域案例分析

一、政策动向

1.国务院：召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议

7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰指出，积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。（来源：新华社）

2. 财政部、税务总局：将税收优惠政策延续优化至2027年底

8月2日，财政部、国家税务总局发布多则公告，明确延续优化多项税收优惠政策至2027年底。公告显示，自2023年1月1日至2027年12月31日，对个体工商户年应纳税所得额不超过200万元的部分，减半征收个人所得税；对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。（来源：财政部网站）

3.监管要求2023年新增专项债需于9月底前发行完毕

多位地方财政、地方债承销行人士透露，近期监管部门通知地方，要求2023年新增专项债需于9月底前发行完毕，原则上在10月底前使用完毕。目前监管部门已下达专项债额度3.7万亿，截至7月31日共发行2.36万亿，意味着后续还有1.34万亿额度待发行。如果按照9月底之前发完的要求计算，意味着8月、9月月均发行规模在0.67万亿左右。（来源：21世纪经济报道）

4.山东省：出台“20条”推动城市片区综合更新改造

8月4日，省政府新闻办召开新闻发布会，对省住房城乡建设厅、省自然资源厅等9部门近日联合印发的《关于推动城市片区综合更新改造的若干措施》进行解读。《若干措施》立足城市更新片区资源统筹、系统配套、一体打造，从科学谋划论证、明确实施路径、严格项目管理、强化用地保障、拓宽资金渠道、开展试点示范等6个方面提出20条推进措施。其中，《若干措施》明确了城市更新的实施路径。片区综合更新改造需要在政府主导下，选择有实力、有诚信的企业作为实施主体，同时发挥策划、融资、建设、运营等各类企业优势专长，形成合力。在具体实施过程中，根据片区资源条件，分类采用TOD（公共交通引导）、EOD（生态环境引导）、SOD（社会服务引导）等多种引导方式，加强产业导入，引入工业旅游、城市漫游、餐饮民宿、文化创意、社区养老、培训健身、“互联网+”等新业态、新场景，一体化开发和更新改造，增强项目可持续运营能力。（来源：济南日报）

5.山东省：印发2023年新能源汽车下乡活动方案

省工业和信息化厅、省发展改革委、省农业农村厅、省商务厅、省能源局日前联合发布《2023年山东省新能源汽车下乡活动方案》。年内，山东将重点开展“优供给、促消费、建设施、拓场景、强服务”五大行动和10项重点任务，力争省内生产的新能源汽车下乡车型销量增长10%以上，充电基础设施保有量达到45万台以上。设施建设方面，《方案》明确，加快推进县乡公共充电基础设施建设。进一步提高乡镇公共充电站覆盖率，推动新建的公共建筑配建停车场、社会公共停车场等建设公共充电桩和换电设施。选取部分基础设施条件较好的乡村，开展公共充电基础设施建设。（来源：大众日报）

二、产业咨讯

1.人民银行：指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率

8月4日，人民银行货币政策司司长邹澜在打好宏观政策“组合拳”新闻发布会上表示:近年来企业贷款利率下降成效明显，未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。同时，要持续发挥存款利率市场化调整机制的重要作用，维护市场竞争秩序，支持银行合理管控负债成本，增强金融持续支持实体经济的能力。（来源：央视新闻）

2.医药反腐再升级，行业将迎洗牌

近期，强劲的反腐风震慑整个医药行业。近年来，在医药反腐力度持续加大背景下，医院院长、书记成为被“盯紧”的对象，特别是今年开年以来，反腐风暴越刮越劲。在持续高压打击态势下，已经有一批医院“一把手”和重点岗位人员陆续落马。结合媒体此前不完全统计，截至七月底，全国已有至少159名医院院长、书记被查。这其中，不乏一些基层医院的书记、院长出现“小官巨贪”现象。业内指出，由于此次集中整治明确指向医药领域生产、供应、销售、使用、报销等重点环节和“关键少数”，医药企业因此成为反腐的“风暴眼”。尽管包括恒瑞医药在内的多家企业已经对传闻进行回应，但近期，A股医药板块仍集体受挫。（来源：中国新闻网）

3.山东公布首批32个“产业大脑”揭榜挂帅立项名单

8月2日，山东省数字经济发展联席会议办公室公布首批32个“产业大脑”揭榜挂帅立项名单，涵盖新一代信息技术、高端装备、新能源装备、纺织服装等多个重点行业。依托工业门类完备、产业基础雄厚的发展优势，通过在优势产业集群率先遴选培育一批以数据要素流通应用为核心的“产业大脑”，山东将进一步提升“链主式”“链群式”产业集群的数字化能级。到2025年，围绕11条标志性产业链、特色产业集群和战略新兴产业集群，全省计划培育50个左右“产业大脑”。（来源：山东发布）

4.山东首座全液冷超快充电站在济建成

近日，山东省首座全液冷超快充电站在青银高速济南东服务区建成投入使用。该充电站应用了先进的全液冷超快充电技术，配备2把支持600kW功率充电的超充枪，4把支持250kW功率充电的快充枪。相比传统的充电站，全液冷超快充电站具有充电效率高的最大优势，最快充电速度达到1秒1公里，5分钟充电里程可达到200公里。同时该充电站还具有充电线轻、噪音小、充电成功率达99%、运维成本低等优势，后期还可根据新能源汽车的发展不断升级扩容。该技术让充电像加油一样快速方便，解决了新能源汽车不敢上高速、不敢跑长途等充电焦虑问题。（来源：济南日报）

5.济南市优化机动车停车收费政策

日前，市发改委、市公安局、市市场监管局联合下发《关于优化我市机动车停车收费政策的通知》。通知明确，8月10日起，我市实行政府定价、政府指导价的公共停车设施实行30分钟短时停车免费。政策适用范围主要包括市政道路泊位；文化、体育、社会福利等公益性公共服务设施场所的配套停车场；政府投资建设的停车场；行政机关、企事业单位配套停车场（对外开放的）以及其他应纳入政府定价管理的停车设施。（来源：济南市政府网站）

三、市中动态

1.市中区召开山东能源互联网产业集聚区推进专班半年工作调度会议

8月3日上午，山东能源互联网产业集聚区推进专班上半年工作调度会议在济南大厦召开。会议通报了上半年工作进展情况，并就下半年工作任务进行了安排部署；相关街道和市中城投做了汇报发言。

会议指出，在区委区政府的坚强领导和专班各成员单位的共同努力下，集聚区建设拔节而上、全面起势，产业规模持续扩大、重点项目渐次落地、创新能力不断增强、场景建设加速推进，整体产业发展氛围日益浓厚。

会议强调，要加快重点项目建设，实现建设一批、在谈一批、谋划一批的梯次项目建设格局；要加大赋能产业平台建设，既支持和鼓励现有公共服务平台和企业技术服务平台扩能升级，又要主动谋划建设能源互联网技术研究院，形成公共服务平台+行业服务平台+企业技术平台三位一体的平台服务体系；要加强产业链的韧性和竞争力，依托驻区龙头企业，将挖掘存量资源和突出外部招引有机结合、内外联动，不断补齐产业链条，提升产业发展竞争力，推动产业集聚。（来源：市中头条）

2.市中区召开全区工作务虚会议

8月5日，全区工作务虚会在济南大厦召开。区委副书记、区长鞠正江出席会议并讲话，区人大常委会主任秦光强、区政协主席王书信出席会议，区委副书记任启民主持会议。

会议以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面学习贯彻党的二十大精神，认真落实省委十二届四次全会、市委十二届三次全会精神，参会人员围绕活力品质强区建设目标任务和“唯实励新、二次创业”主题进行发言，全面分析发展形势，进一步碰撞思想、开拓思路，形成共识、凝聚合力。

会议指出，要坚定不移完成下半年工作任务和全年工作目标，以深入开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育为牵引，干中学、学促干，全面完成“深化落实年”“提速增效年”各项任务指标，着力强化重点项目建设，加快遗留问题化解清零，坚决守牢“一排底线”，传承底蕴、坚定信心，擦亮品牌、重塑形象，奋力开创市中高质量发展新局面。

会议强调，要坚定不移开启“二次创业”新征程，坚持目标导向，明确发展定位，充分发挥市中优势，打造省会政务服务、金融中心、数字中心、文化中心的承载区和社会治理的示范区；坚持问题导向，聚焦战略路径，全力推动主导产业链群打造、重点项目规划建设、重点片区载体开发建设、重要民生品质提升和重大历史问题化解；坚持质效导向，创新方法标准，坚持自立自信、守正创新、系统思维、群众路线、依法办事、改革开放，把每一项工作干好、干出成效、干成亮点，推动全区经济社会发展不断迈上新台阶。

会议要求，要坚定不移营造“二次创业”良好生态环境，坚持党的领导，加强基层组织建设，全面打牢基层基础；抓住关键少数，加强干部队伍建设，强作风、提能力、压责任；调动各方力量，围绕中心、服务大局，发挥优势、形成合力，形成良好的政治生态；健全完善体制机制，建立规范有效的分解、推进、跟踪、督查、评估、反馈、问责机制，强化考核约束，不断提高抓落实的制度化、规范化、科学化水平，保障市中区“二次创业”顺利推进，为强省会建设作出新的更大贡献。（来源：市中头条）

四、他山之石

国企做园区，如何平衡政府任务和市场经营

近期，调研团队再次来到苏州工业园区，与新建元控股集团党委书记、董事长叶晓敏及其管理团队进行了深入交流，以新建元的模式创新和业务创新实践为切入点，共同探讨了国资园区平台的未来发展方向——以更轻的GP式平台操盘模式，和更强的产业招商与运营管理能力，帮助本地政府将任务要求转化为具有市场化竞争力的产品，更平衡、更高效的促进区域资源集聚与价值提升。

1.更轻：小股操盘的杠杆平台GP式玩法

如果说国内大多数政府园区平台企业正在1.0版本的基建和载体建设思维中苦苦挣扎，一部分开始寻求向2.0版本的产业构建思维转型，那以新建元集团、中新集团、临港集团、张江高科等为代表的长三角少数平台公司翘楚，已经开始在更为创新也更轻的3.0版本——依托资本杠杆助推产业发展的“GP式玩法”上不断尝试，并愈发驾轻就熟。

“对于国资园区平台来说，仅凭自己手中掌握的资金和资源，是永远无法完全满足政府赋予的产业构建任务要求的，我们的思路就是更多利用基金操盘模式的杠杆作用，做到‘四两拨千斤’的项目打造和资源整合效果。”叶晓敏表示。

现在苏州工业园区政企共同达成的一个思路就是，一个园区项目或者产业地块就可以组建一支开发私募基金，然后广泛募集内外部社会资本，可以是央企以及省市区各级国资资金，也可以是有产业资源的民企乃至保险资金。

为了让基金有更灵活的机制，LP层面可以由社会资本总体占更大份额，新建元作为小LP，并采取一定结构化的设计增加吸引力。但起到定盘星作用的GP方一定要由本地国资园区平台身份的新建元担纲，负责项目具体操盘和后续运营。

在这套轻资产基金操盘模式下，如果算上项目自身的融资杠杆，新建元所出的资本金可能只占项目总投资的10%左右，真正做到了“小股操盘”，相较于完全自己投资的重资产项目，撬动了10倍的外部资金进行产业园区项目的开发。这样既满足了政府快速开发运营园区载体、导入产业的要求，也为新建元自身以相对轻的代价进行项目和模式的复制提供了可能，充分体现了“不求所有、但求所在”的“GP式操盘”精髓。

新建元能够作为基金管理GP，是因为旗下有一个成熟的基金操盘平台——元联基金，目前其基金管理规模超过300亿元，已经构建起包括商业并购基金、产业孵化基金、类REITs、公募REITs等在内的不动产金融全链条产品体系。

以元联基金作为重要的操盘平台，新建元近年来在私募REITs、Pre-REITs、公募REITs、资产并购基金、园区代建基金等金融运作领域斩获颇丰。

比如2021年5月31日上市的“东吴-苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金”（基金代码：508027），就是全国首批、江苏省首个产业园区公募REITs项目，新建元旗下的2.5产业园一、二期是该REITs重要基础资产之一。

“优质产业载体开发运营者”和“金融创新产品设计引领者”这双重身份的充分融合，让新建元在国企的改革创新和经营发展中，进一步发挥和释放了“产业+金融”的融合叠加效应。

我们发现，苏州工业园区目前是中国开发区群体中第一个也是唯一一个同时完成“开发主体IPO+园区公募REITs+园区私募REITs+Pre-REITs”四项大满贯壮举的开先河者，新建元则是其中园区公募REITs、园区私募REITs和Pre-REITs创新的重要实践者。

通过一系列的资产证券化渠道，新建元实现了存量资产盘活、融资渠道拓宽和运营能力升级三重目的，并形成了“开发-成熟-资产证券化-再开发”的资产与资金可持续闭环。再加上绿色双创债和政策性、开发性金融工具（基金）等创新型融资工具，新建元利用资本杠杆撬动外部产业、资金、政策等资源在项目和区域集聚的平台作用，就有了真正发挥的空间。

除了元联基金之外，还有2020年与深创投联手组建的专注于产业投资基金管理的元创基金，以及2013年与国资兄弟公司苏州生物医药园共同投资成立的专注于医疗健康股权投资的元生创投基金，新建元旗下形成了完整而多元的三大基金平台矩阵。

这些基金平台采取完全市场化、专业化的操盘理念，不囿于一隅，既可以在全国范围内选取投资标的，又能与新建元的产城开发主业紧密配合，是新建元打通全业务线的“投融建管退”链条闭环，助力其形成多点开花的“片区综合开发+公募REITs+产业基金+科技服务”全方位业务创新体系的重要支点。

2.更强：“资源+资本+资产”的集聚整合平台

为了进一步增强产业招商和运营层面的专业能力，新建元还在2022年成立了“两中心一公司”，其中：

产业管理公司负责产业载体的资产管理，从专业产业园区资产管理角度，构建产业运营和服务能力；产业招商中心和产业服务中心，分别为新建元体系内乃至整个苏州工业园区的产业招商和产业服务赋能，更好的推进靶向招商、圈层招商、产业链招商、大数据招商，以持续提升招商服务能力，促成产业升级迭代。

“‘两中心一公司’架构的搭建，是以产业逻辑为出发点，为整个园区的产业生态打造服务的。作为国资园区平台，在政策和产业研究、资源对接、产业链和生态链搭建上，一定要发挥出更好的整合和赋能作用。”叶晓敏对火花S-Park表示，新建元的产业招商和服务团队，下一步将成为整个苏州工业园区产业构建、招商引资、运营服务力量的重要组成部分。

“研究产业、导入产业、赋能产业，让整个区域的产业生态提升了，回到经营层面的载体租售、产业投资、数字科技、人力资源、运营服务等业务才会有更好的业绩，持有的资产价值也会进一步提升，这才是一个良性的循环。”叶晓敏表示。

通过资本与产业资源的集聚，推动资产价值的提升，资产价值的提升，又反过来使新建元能够利用资本的杠杆，撬动更多外部资金和资源进入，形成“三资”（资源、资本、资产）生态闭环。这套打法及背后的逻辑，对于政府园区平台同行来说，是值得深入思考和借鉴的。

在大本营苏州工业园区的二级开发运营层面，新建元持有产业载体超400万平方米，开发总量累积超2000万平方米。目前，其正在全力推进位于苏州工业园区金鸡湖商务区的阳澄数谷新建元项目的开发建设。此外，还有总建筑面积约37.91万平方米的汇智湾产业园项目。

在大本营之外，苏相合作区、苏宿工业园区拓园项目两大片区综合开发项目总签约面积80平方公里，再加上6.5平方公里的独墅湖科教创新区（东区）项目和轻资产输出成效显著的苏贵产业园区项目，操盘总面积已经超过110平方公里。

叶晓敏尤其看好两个板块下一步的爆发：人力资源服务板块和数字科技板块。

人力资源服务方面，新建元正全力打造iDream圆梦高层次人才平台，旨在通过创新政府公共服务职能和专业化市场服务模式，面向国内外，建立起更趋完善的人力资源市场体系，目前其已成为中国开发区人力资源先进管理模式的新样本。

数字科技方面，新建元通过参股园区测绘和风云科技两家公司，打造了旗下的数字产业龙头——新建元数科公司，在载体运营、发展理念、集团内部数字化转型等方面具备优势，将成为数字化业务的重要保障。

据我们了解，目前新建元数科已经成为在上海数据交易所挂牌的首家江苏省数商，其推行和开发的长三角金融信创联合攻关基地、DFIX数字金融创新服务平台正式启动。而作为全国惟一数字人民币赋能的非金融类城市政务生活服务总入口，其推行和开发的“数字金鸡湖”APP会员数已超65万人。叶晓敏表示，每一个数字科技的应用场景，都会是一个独立公司、独立品牌、独立的架构，既有新建元独资的企业，也有与社会资本合作的混合所有制企业，完全按照市场化逻辑搭建商业模式和业务体系。

3.更平衡：落实政府任务要求与市场化算账的融合匹配

在我们看来，新建元的一整套打法颇具章法，用规划先导、业务协同、资源匹配、资金闭环、轻重平衡、数字赋能等多种多样的“术”，最终达到园区国企在市场化经营与落实政府的任务要求之间求得平衡的“道”。这种战略定位和未来规划，也符合我们一直期望的政府园区平台的市场化转型大方向。

截至2022年底，新建元资产总规模已经增长到近500亿元，年度营业总收入已近80亿元，年度利润总额已近20亿元。而且，这个业绩是在为抗击新冠肺炎疫情作出重大贡献和牺牲的前提下完成的，更显难能可贵。

在我们看来，在企业经营思维与产业构建思维的同时，国有园区平台公司还必须要在政治站位角度思考自己的存在意义和价值——地方政府，既是大股东，更是大客户，将政府对区域产业和经济发展的要求，依托自身企业化、专业化的业务体系和商业逻辑进行落实，协助政府制定好产业政策，做好产业配套，建设好产业载体，服务好产业客户，搭建好产业生态，同时以市场化的手段，对接和撬动更多外部资源和资金进入本区域，为区域内的主导产业链条和产业生态持续赋能。

而盈利来源，一定要来自于区域经济和产业发展的增量，如何协助政府共同做大这个增量，才是政府园区平台们真正要思考的问题，才是想尽一切办法、投入各种资源要达成的核心目标。

只有从这个角度出发，重新构建自身的商业模式、业务结构和盈利路径，才能让国企在社会效益与经济效益方面实现平衡，从而避免落实政府任务要求和追求企业盈利诉求不一致的情况出现。

因此，从新建元的实践中，我们可以将政府园区平台的功能总结为三个平台定位：资本杠杆撬动平台、产业资源整合集聚平台、政府诉求市场化转换平台——通过自己的经营行为，为区域不断导入资金、资源，形成各种经营性资产和经营性业务，满足政府对区域产业、经济、民生等多个层面发展的相关要求，成为承载区域主导产业的中流砥柱，外部优质资源进入本区域的最佳端口和渠道，在落实政府任务与市场化算账之间更好地进行平衡和匹配，既关乎生存，也关乎发展，而新建元这方面的纵深式创新与探索经验，无疑是一笔极具行业启发性的宝贵财富。（来源：火花园区智略）

五、专题解读

【城中村改造】城市更新，思维必须先更新

疫情之后，各地“十四五规划”真正开始落地执行，对于大中型城市来说，“城市更新”将成为城市发展的主题曲。同时，城市更新也代表着一个新时代的来临，多年来城市发展的既有模式，将被新的模式所替代。虽然这个替代过程是缓慢渐进的，但却像时代列车一样滚滚向前、不可阻挡。

城市更新，其实是城市发展的新模式。城市更新的核心，并不是简单的老旧小区改造，而是城市动能的转换、城市综合品质的提升。就复杂度而言，以往的新区建设对比现在的城市更新，就像基础数学与高等数学的差距。

因此，想要做好城市更新，首先是做好思维意识的转变，这里梳理出思维转变中最重要的四项，并结合具体案例和数据进行深入分析和探讨。

第一，从为单一主体服务，转变为多元利益主体服务。

以往的城市建设，利益主体往往是单一的，或是某级政府或是政府的投资机构。因此，只要这个单一主体（甲方）满意了，事情就能办成。

而一旦进入了城市更新阶段，就会发现，甲方与乙方都是复杂多元的。因为需要更新的区域往往属于多个甲方，有的是省级单位、有的是区级国企，利益诉求更是不尽相同。但由于在一个区块当中，必须整体调整更新，又不得不坐在一起，有所妥协才能达成一致。

例如，在北京朝阳区某老旧小区的城市更新项目中，在项目初期就涉及到了多个甲方单位：朝阳区政府、朝阳区国资委、北京市规划局等。每个甲方单位都有自己独特的利益诉求和需求，在项目推进过程中需要不断协调沟通才能达成共识。

而真正的“甲方”，是已经长久居住在这里的居民、商业机构，没有他们的认可和支持，城市更新项目无法成功，甚至有时都无法开工。因此，在上述北京朝阳区老旧小区的城市更新项目中，在项目推进过程中还需要与居民代表进行沟通协商，并根据居民需求对项目方案进行调整。

再看看乙方：承担实干责任的，有当地基层政府部门、建设企业以及运营企业。这些机构和企业，各自的需求更是千差万别。有的是希望是实现招商引资的政策目标，有的是需要实现企业多元化的产业发展目标，有的是实现一定的经营收益。

面对这种复杂情况，不是某个甲方，就能拍板定案的，而是要协调多方的利益、时间节点，才能开始行动。

第二，从狂飙突进，转变为清风徐来。

以往的城市新区建设项目，一旦确定下来，就会根据项目交付日期、倒排工期，然后一路狂飙突进。项目过程中，只要单一甲方满意，就会一路通畅。

而城市更新项目，每个利益主体，都可能对项目的立项、规划、开工、完工产生重大影响。且一旦某个利益主体出现变动，可能是对项目的思路改变，可能是机构内部的人士变动，都会造成项目的止步不前。而想要解决问题，也不可能是一纸文件、一个电话就能解决的。往往需要等待这个个主体的工作流程走完，才能松开刹车，再次启动。

例如，在上海浦东新区某城市更新项目中，在项目推进过程中曾遇到过多次由于甲方单位内部人员变动导致项目暂停的情况。每次暂停都需要等待新任人员熟悉项目情况并重新审批方案才能继续推进。

这时，对于城市更新中的任何一方来说，都只能静静等待流程完成。因此，就需要对此有有耐心、有应对，才能不被这种不断出现的突发情况所困扰。

第三，从项目计划，转变为系统解决方案。

以往的城市新区建设，当项目立项之后，只需要按部就班的进行后续事项——“规划—建设”，就可以看到成功的曙光。

而城市更新项目，是一个从规划、到建设、再到运营的持续过程，并不只是一个新区或综合体建成就万事大吉了。项目建成只是其中一个步骤而已，要完成整个城市更新项目，需要的是一个完整、全面的系统解决方案。并且这个系统解决方案，会随着项目进展情况随时改动和升级。

例如，笔者在深圳南山区某城市更新项目中，在项目初期制定了详细的系统解决方案，并在项目推进过程中根据实际情况进行了多次调整和升级。

第四，从单个机构的游戏，转变为生态系统中所有参与者的共谋。

以往的城市新区建设，建设参与者是以开发商为核心的一个串联式组合，由于这个组合是长期合作的，甚至可以把这个组合看作是单个利益体。

而城市更新项目，从策划到规划、再到建设、交付以及运营，这些机构并不在一条主线上。他们是不同的主体，在不同阶段、以不同形式，在项目中尽心竭力，自然形成的一个复合式的、融合发展的城市更新生态系统。

因此，不能简单地要求某个机构必须全力投入、全时投入。而是要在最初就制定好游戏规则、奖惩机制，甚至是退出机制，以生态方式集结在一起，协同工作。

总之，城市发展的演进，已经进入了城市更新时代，大势所趋。而想要做好城市更新工作，远非用力即可，而是需要首先进行思维意识的转变，才能拉开城市更新的新幕布。

城市更新的新发展阶段：一切，从“更新”开始；一切，从“新思维”开始。（来源：和君咨询）

【专项债申报】济南生态环保领域案例分析

生态环保领域一直是专项债等政府债券重点投向。生态环保类专项债主要包括城镇污水（农村生活污水治理项目）、垃圾收集处理（垃圾分类转运项目、垃圾处理项目等）和其他类。2023年生态环保领域支持范畴，由原“城镇污水垃圾处理”变更为“城镇污水垃圾收集处理”，即该领域申报内容由单纯的处理延伸至前段收集阶段，涉及污水垃圾收集项目及相关领域将纳入项目支持范围。

济南市2023年发行的专项债中，生态环保领域发行金额为14.05亿元，占总发行金额的5.13%。其中除了济南市本级的0.69亿元外，历城区、济阳区、章丘区等共发行13.36亿元。如历城区小清河沿线及水源地保护区农村生活污水收集处理项目（0.35亿元）、济南市长清区北大沙河生态及河道综合治理工程（2.1亿元）等。

1.城镇污水收集处理类

（1）投向领域

城镇污水类专项债主要支持领域包括：水环境综合整治、流域综合治理、污水收集处理厂及配套管网建设、雨污分流工程、排污管网改造等。

（2）收益来源

生态环保领域收入来源主要包括：垃圾清运费收入，垃圾处理费收入，餐厨垃圾资源利用收入（工业油脂收入、沼气销售收入、有机肥收入、生物柴油原料收入等），建筑弃料处置收入，低值可回收物销售收入，发电收入、污水处理费用、财政补贴收入等。

（3）典型案例：济南市长清区农村生活污水治理项目

建设内容：该项目2020-2025年计划完成401个村庄生活污水收集处理。其中2020年计划完成51个村庄；2021年至2022年计划完成147个村庄；2023年至2025年计划完成203个村庄，共涉及10个街镇94944农户，317912人。项目结合长清区实际情况，计划采用生态处理、纳管处理、村级污水处理站集中处理、集中清运等四种治理模式，主要进行管道开槽、碰浇筑机电设备和金属结构设备安装、施工排水、道路破路及恢复等工程施工，建设村内生活污水收集管网和污水处理设施。

项目总投资：73169.1万元

不含专项债资本金：38669.1万元

申请专项债总额：34500万元

2.垃圾收集处理类

（1）投向领域

城镇污水类专项债主要支持领域包括：垃圾分类设施建设、垃圾资源化利用等。具体可包括厨余垃圾处理车间、大件垃圾分拣中心、可回收垃圾分拣中心、垃圾收集、转运设施 (包括垃圾分类箱、垃圾收集车、垃圾收集桶等)，垃圾中转站、垃圾填埋场 (包括垃圾填埋设备和渗沥液调节处理设备设施等)，垃圾焚烧发电、垃圾收纳库、环卫一体化数据中心、智慧化垃圾管理平台:改建公厕、配套道路及附属设施建设等。

（2）收益来源

收入来源主要为生活垃圾处理费、垃圾发电收入、垃圾转运收入等、环境补偿金等。针对一些大型垃圾处理设施项目，收入来源包括垃圾清运收入，垃圾处理收入，餐厨垃圾资源利用收入(工业油脂收入、沼气销售收入、有机肥收入、生物柴油原料收入等)，建筑弃料处置收入，低值可回收物销售收入，财政补贴收入等。

（3）典型案例：济南新旧动能转换先行区生活垃圾分类转运中心(一期)项目

建设内容：新建生产车间1处，建筑面积10311.71平方米，包括生活垃圾转运车间3574.95平方米、备用移动压缩箱存放处330.96平方米、有害垃圾暂时存放点165.48平方米、有机垃圾就地资源化利用区386.4平方米、融雪剂搅拌站772.8平方米、再生资源与大件垃圾拆解暂存处469.75乎方米、四类垃圾分区停车场、维修厂及车辆清洗区1516.42平方米、坡道3094.95平方米；生产管理及环卫宣教中心1栋，建筑面积2100平方米；智慧化公共卫生间1栋，建筑面积90平方米。购置垃圾转运及处理、融雪剂搅拌等设备及智慧化管理系统7套，同步实施道路硬化、绿化等。

项目总投资：28611.18万元

不含专项债资本金：18611.18万元

申请专项债总额：10000万元

3.其他类

其他类主要涉及生态保护和修复类项目。（济南目前没有申报该领域的项目）

（1）投向领域

城镇污水类专项债主要支持领域包括：河湖、湿地保护建设工程，水环境综合治理工程等。这些项目基本与水资源保护修复等相关。

（2）收益来源

收入包括旅游门票收入、经济作物收入、碳排放权交易收入、土地复垦产生的建设用地指标转让收入、经营场所租赁收入等。

（3）典型案例：

建设内容：河口区城东湿地建设工程一是建设城东湿地，总面积8平方千米，实施岸线整理、交通路线组织，进出水控制建筑物，节点景观建设，包括绿地3.45平方千米，水体2.5平方千米，广场铺装、建筑、构筑物、沥青道路等；二是建设东湖湿地公园，总用地面积约0.40平方千米，其中建设水面0.17平方千米、绿化0.14平方千米、道路铺装0.09平方千米。

项目总投资：53800万元

不含专项债资本金：27800万元

申请专项债总额：26000万元