发布日期：2023.04.23 浏览量：
经济信息参考
编辑：王丹丹 战略投资中心 2023年4月23日
（第 21 期）
目 录
一、政策动向
1.国资委：国企要在中国式现代化新征程中走在前列
2.发改委：持续做强做优做大数字经济
3.工信部：推动工业绿色高质量发展
4.能源局：积极发展绿色太阳能发电
5.山东省工信厅：深入推进产业链融链固链
二、产业咨讯
1.工信部：推动铸造和锻压行业高质量发展
2.财政部：持续强化专项债券管理
3.能源局：建设油气产供储销体系
4.统计局：3月份商品住宅销售价格环比总体上涨
5.济南市政府：大力推进金融科技创新
三、市中动态
1.市中区召开工业经济工作推进会议
2.市中区召开重点项目包装策划工作专题调度会议
四、他山之石
地方城投类平台公司如何进行市场化转型？
五、专题解读
不动产投资信托基金给商业地产带来哪些机遇？
4月19日，国资委党委召开扩大会议。会议认为，要更好推动国资央企在中国式现代化新征程中走在前列，着力提升科技自立自强水平，强化企业科技创新主体作用，加快关键核心技术难题攻关，提升自主创新能力；着力发展实体经济特别是战略性新兴产业，指导企业坚决端牢主业饭碗，聚焦重点产业，加快推进现代化产业体系建设；抓好新一轮国企改革深化提升行动组织实施，高水平参与共建“一带一路”。（来源：国资委网站）
4月19日，国家发改委新闻发言人孟玮在发布会上表示，近年来，数字经济成为推动经济增长的主要引擎之一，对推动高质量发展的作用日益凸显。下一步，发改委将重点从五方面发力。制度建设方面，加快构建“1+N”数据要素基础制度体系；数字基础设施方面，加快光纤网络扩容提速、5G商用部署和规模应用；产业创新发展方面，培育一批具有核心竞争力的生态主导型企业；数字化转型方面，提升“上云用数赋智”水平。国际合作方面，落实全球发展高层对话会数字经济领域成果。（来源：发改委网站）
4月7日，工信部召开区域协调绿色发展工作座谈会。会上，节能与综合利用司围绕黄河流域、长江经济带、京津冀等重点区域工业绿色发展情况进行总结，并部署安排下一步重点工作。会议指出，各地要全面贯彻落实区域协调发展重大战略，因地制宜制定工业绿色发展实施方案和重点任务清单，着力推动区域工业绿色高质量发展，使绿色成为新型工业化的普遍形态，持续提升制造业高端化、智能化、绿色化水平。（来源：工信部网站）
4月6日，能源局印发了《2023年能源工作指导意见》。其中提出，要坚持把能源保供稳价放在首位，坚持积极稳妥推进绿色低碳转型，坚持创新驱动提升产业现代化水平，坚持高水平改革开放增强发展动力。稳妥推进绿色低碳转型、创新驱动提升产业现代化水平亦是能源工作的重点。在深入推进能源绿色低碳转型方面，指出供需两侧协同发力巩固拓展绿色低碳转型强劲势头。从供给端看，大力发展风电太阳能发电、积极推进核电水电项目建设、加强化石能源清洁高效开发利用。从需求端看，积极推动能源消费侧转型、加快培育能源新模式新业态。（来源：能源局网站）
4月11日，山东省工信厅印发《山东省“十链万企”标志性产业链融链固链2023年行动方案》。文件提出要深入实施标志性产业链突破工程，充分发挥“链长”统筹指导和“链主”引领带动作用，以推动“链主”企业与“专精特新”中小企业融通创新、协同发展为目标，扶持打造一批强链补链稳链合作示范项目，培育开发一批融链固链公共服务平台，发展提升一批卡位入链优质企业。启动实施重点产业链融链固链“25511”行动，即全年开展省级重点产业链融链固链供需对接活动20场以上，组织省外对接活动5场以上，举办市级产业链融链固链供需对接活动50场以上，促成企业间达成合作意向1000项以上，覆盖企业数量超过1万家。（来源：山东省工信厅网站）
4月14日，工业和信息化部、国家发展和改革委员会、生态环境部发布《关于推动铸造和锻压行业高质量发展的指导意见》。铸造和锻压是装备制造业不可或缺的工艺环节，关乎装备制造业产业链供应链安全稳定。到2025年，铸造和锻压行业总体水平进一步提高，保障装备制造业产业链供应链安全稳定的能力明显增强。重点领域高端铸件、锻件产品取得突破，掌握一批具有自主知识产权的核心技术，先进工艺技术实现产业化应用。（来源：工信部网站）
2023年4月18日，财政部在2023年一季度财政收支情况新闻发布会中指出，2023年1-3月各地发行新增专项债券13228亿元，主要支持市政和产业园区、基础设施、交通基础设施、社会事业以及保障性住房等党中央国务院确定的重点领域。财政部正在持续强化专项债券管理，指导地方按照“资金跟着项目走”原则，围绕党中央、国务院确定的重点领域、重大项目，提高项目储备质量。将专项债券收支全面纳入预算管理一体化范围，开展全生命周期绩效管理，压实主管部门和项目单位管理责任。（来源：财政部网站）
4月6日，国家能源局召开2023年全国油气管道规划建设和保护工作会议。会议指出，要持续推进油气产供储销体系建设，加快完善“全国一张网”，统筹做好管道保护工作。会议强调，2023年油气管道规划建设的工作重点是落实石油天然气“全国一张网”建设和油气管网重大工程，同时，要以“十四五”规划中期评估和优化调整为契机，进一步加强省级和企业规划与国家规划的衔接，切实保障国家战略和规划落地实施。（来源：能源局网站）
4月15日，国家统计局公布《2023年3月份商品住宅销售价格变动情况》，70个大中城市中房价环比全线上涨，商品住宅销售价格上涨城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比上涨，其中新房及二手房环比上涨城市分别为64个和57个，比2月分别增加9个和17个；同比变动上，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。（来源：国家统计局网站）
4月14日，2023济南科创金融论坛成功举办。科技监管局局长姚前表示，要继续促发展，逐步扩大金融科技创新试点的广度和深度，发现培育推广亮点项目，适时择机扩大试点范围。济南市委书记刘强指出，济南要深度聚焦金融支持科创企业发展，在发挥银行类金融机构作用、提高科创企业获贷率，促进科创企业提高利用多层次资本市场能力，发挥政府组织引导作用、构建科创金融良好发展生态等方面不断进行探索。（来源：国家证监会网站、济南市政府网站）
4月14日下午，全区工业经济工作推进会议在济南大厦15楼会议室召开。会议指出，一季度工业产值增速形势依然严峻，增量因素支撑不足，减量因素仍在扩大，各部门、街道要进一步投入更大时间和精力分析研判，落实针对性措施，尽快实现止降转正的预期目标，筑牢工业高质量发展根基。会议要求，要强化思想认识，提高抓工业经济的政治站位，进一步增强责任意识，自我加压、攻坚突破，全力抓好工业运行，扭转工业指标下滑的不利局面。要突出工作重点，咬定工作目标，找准主攻方向，全力抢进度、促生产，实现稳增长、提质效。要准确把握经济形势，围绕“基数、底数、进度”分析研判，实现全流程全周期监测指导，确保精准调控、稳定运行。（来源：济南市市中区政府网站）
4月17日下午，全区重点项目包装策划工作专题调度会议在济南大厦召开。区委副书记、区长鞠正江强调，要做好项目研究，科学精准分析研判项目投资规模及其预期收益，进一步提升项目策划的科学性、可行性、系统性。要开拓策划思路，积极对接上级部门争取政策支持，以创新性思维做大项目存量。要善于借助外力，进一步发挥上级部门、科研院所、专业机构在项目策划上的资源优势，以专业力量提高项目策划质量和水平。同时，积极学习借鉴外地市先进经验，紧紧围绕“在建项目抓进度、储备项目抓开工、策划项目抓落地”的工作目标，确保项目策划储备工作落细落实。（来源：济南市市中区政府网站）
城市平台公司既往作为城市建设的“项目融资者”角色，伴随着城市的不断发展，在经历了快速的发展与扩张后，受困于单一的角色定位，城市平台公司暴露出了“量”与“质”两个方面问题。自2014年以来，由于政策不断收紧和宏观环境变化、国企改革不断深化，地方投融资平台公司、城投公司纷纷开启转型之路，不断走向市场化。
1.城投公司市场化转型的背景
城投公司市场化转型是大势所趋。以十八届三中全会为标志，本轮国企改革正式启动，国家先后下发多项政策文件指导改革思路和具体的实施路径，央企和地方国企层面均开展了多项改革试点。随着国办发〔2017〕38号正式发布，国资委在国资监管中的定位从管人、管事、管资产变成了管资本，在管理架构上形成了“国资委-国有资本两类平台公司-国有企业”的三层架构。
城市平台公司既往作为城市建设的“项目融资者”角色，伴随着城市快速发展，在经历了快速的发展与扩张后，受困于单一的角色定位，城市平台公司暴露出了“量”与“质”两个方面问题，一是动能不足，数量饱和且增长停滞，“退台”趋势逐渐明显；二是虚体发展，欠实体化且债务沉重，融资职能过度透支。
对此，地方政府融资平台监管政策自2010年便已启动，2014年开始启动对债务甄别工作、整治地方政府债务问题。一方面规范政府投融资机制，另一方面剥离城市平台公司政府融资功能，促使平台公司重新定位和转型升级。在此背景下，如何实现市场化转型，是新形势下地方国企改革和城投发展工作面临的重要课题，对国有企业的发展、政府债务的化解都具有重要意义。
目前来看，国内城投类企业发展现状大概呈现以下特点：非发达地区的城投公司多数仍是“名亡实存”的政府融资平台，企业发展质量与当地经济发达程度高度一致，城投的区域内资产管理功能越发显露；城投市场化转型面临的主要问题大致如下：政府投融资平台职能难以真正剥离，历史债务负担较重拖累发展步伐，现代化企业经营管理制度难以有效建立，缺乏专业化的经营人才，缺乏多元化的产业布局，缺乏经济效益较好的优质资产。也有地方政府及职能部门仍处观望状态，缺乏方向或信心，未见实质性行动。
2.针对城投市场化转型的几点建议
基于地方经济的发展和金融供给侧结构性改革的推进，尤其是国企改革三年行动方案的贯彻执行，城投企业的市场化转型已经迫在眉睫，势必尽快启动。从当前各地动作来看，不少地区也已将其正式提上日程，甚至有了明确的实施目标和时间表。
（1）科学合理的顶层设计
城投的实际控制人即地方政府，在组建之初就要进行科学合理的设计。首先，在职能定位和企业性质上要达成政企共识。将城投定位为“商业类”但实际经营中不拒“公益类”业务的做法可以参考，其最大的益处是让市场化转型“名正言顺”并让债务问题“适当掩盖”，为其赢得市场化运作时的金融市场助力创造实施条件。其次，在经营范围上让城投专注于城市发展建设和产业兴城，不被过多不相干事务所干扰。再者，经营体量要合适，即政府设立城投公司的资产配置要合理，数量不宜过多。在资产配置上要统筹规划，“趋利避害、扬长避短”是基本原则，目的在于集中地区优质资产与发展创造优势业务以及剥离不良资产或合理掩盖。在改造过程中，区属企业兼并重组是有力手段，难点在于统筹规划水平与改革执行能力。
（2）和谐良性的政企关系
真正的市场化转型势必要摆脱对政企关系的严重依赖，不光是政府对城投的融资依赖，还有城投对政府的资源依赖。对政府而言，首先是要下决心真正意义上摒弃“政府融资平台”，其次在对城投的监管上，根据法律规定以实际出资为限对其承担有限责任，主要管理城投的章程、战略、预算，实现从“管人、管事、管资产”向以管资本为主的模式转变，授权城投市场化管理所置入的国有资产，下放投资决策及审批权限，提升经营决策自主权。
（3）建立健全现代化企业经营管理制度
普遍来看，多数城投当前经营体系的管理思想、管理体制和运营机制等方面离现代企业制度尚存在较大差距，依然存在体制不顺、机制不活的传统国企特征，需要有针对性的统一管理、逐个优化。这方面，无论从象元过往开展的国企混改和市场化转型项目，还是近期主导的脱钩改制和“十四五”发展战略规划项目，均不同程度明显可见。
对于“城投”而言，按照国企改革指导意见，全面推进体制机制改革，具体包括剥离城投政府融资职能和相关行政职能，所有人员脱离体制关系，明确市场化原则。健全“三会一层”法人治理结构，明确母子公司各自功能定位，同时健全包括目标考核、财务管理、人事管理、风险防控等内部管理制度，最终逐步走向规划化、科学化、高效化管理，提高公司运营能力。
（4）利用投融资优势推进资本运作
城投目前最大的经营优势是投融资，虽然这得益于发展初期的特殊政企关系，即使在政企关系重新定位的未来，该项优势也不会被过分弱化。融资方面，未来即使隐性政府信用逐渐消除，其仍有“国企光环”加持，仍是国民经济命脉行业的经营者，且在业务合作惯性下将长期属于金融机构积极服务的“优质大客户”；投资方面，我国城镇化水平向发达国家看齐并持续推进是长期趋势和战略，这将继续催生大量的新增建设项目，而城投目前仍是这一领域的主要经营者，且在脱离政企关系影响后，城投在投资项目的选择上将具有更大的决定权。
（5）大力提升资产证券化水平、适度试点推进混合所有制改革
推进资产证券化首先有助于实现多样性资产组合和灵活性资本运作的有机结合、显著提高资产管理水平，其次能有效提升资产质量，直接强化了金融市场融资功能。纵观发达地区的强势城投，均积极推行资产证券化战略，个别成绩突出者还孕育出控股的上市公司，使得集团整体实力得到质的提升。
混合所有制改革意通过在某些领域引入优质外界资本以改变国有企业客观存在的经营效率不高情况。在外界资本的选择上，优质民企资本应该是优先考虑对象。“国有企业的实力+民营企业的活力”，国有企业强在资本，因为拥有着非常优厚的资源获取渠道。民营企业强在效率，将两者有机结合，尤其是在某些国企不擅长的领域（如信息技术、营销方法、考核机制等），将会实现合作共赢的理想局面。需要提醒的是，混合所有制改革要适度和试点，一是出于严防国有资产流失的考虑，二是为了确保混合所有制改革的质量。
（6）巩固地区优势、作为综合类国有资本运营企业走出地区限制
城投孕育自地方经济，地区支持是先天优势，是不可放弃的“大本营”、“根据地”，必须不断挖潜、巩固提升。但本地市场容量存在着上限，经营环境比外地而言也不保证具有比较优势。从提高投入产出比的角度看，且在围绕城市建设向更高利润行业进军的转型策略下，突破地域限制实行走出去发展战略是必由之路。在市场化运作成熟、积累更多发展资源后就更应该勇于向“大本营”之外开拓，凭借已形成优势的业务打造企业品牌，通过因地制宜的模式改进，在市场更大、环境更优的其他地区输出扩张，是有效提升企业综合实力的重要方法。
3.转型之路在行进中，各地既是践行又是探索
2021年3月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标》指出：“未来我们要强化国家战略科技力量、提升企业技术创新能力、激发人才创新活力、完善科技创新体制机制”，在此基础上，发展现代产业体系，推动经济体系的优化升级，并逐步形成强大的国内市场，构建新的发展格局。在此过程中，地方国企必将担当重任，义不容辞。
企业终归是要盈利的，不为利润的不是企业。转型一直就在，不管是转型为“区域开发商”、“城市服务商”、“产融平台”，还是向“多元化转型”等，都在谋求独立发展，参与市场竞争，赢得最新的地位。
当前，国有企业由于受到政策、执行能力、行政指令、资金实力、盈利模式、管理能力、人力资源水平等的影响，很难做出彻底的转型。彻底的转型也是没有的，其实大家都是在转型的路上，都是在探索。
鉴于此，各地政府及平台公司要积极学习各地方平台转型经验，如：上海松江建投、深圳光明建发、广西来宾国投、湖南株洲城发、安徽黄山城投、杭州临平国投（新设立）等，积极推进国企改革和平台公司转型，更好地改善公司的资金结构，业务结构，切实保障公司迅速发展的能力。同时，积极借助第三方智库的案例经验、行业理解、企业运营实践能力改善对市场的认知，缩小转型的难度；进一步厘清政府与国有企业权责边界，加快国有企业市场化转型进程，通过明确发展战略、重点业务规划、三年行动计划，积极完善内控机制、设立职业经理人制度和激励约束机制等强化公司市场化管理运营，实现现代企业管理机制，防范和化解债务风险，既要防止转型流于形式，也要避免改革、转型犹豫不决、错失良机。
4.案例分享：M城投集团的转型之路探索
（1）公司基本情况
M城投集团的前身是M市城市投资建设有限公司，成立于2002年。2015年公司按照深化国企改革和投融资平台转型要求，在市委市政府的部署下组建M城投集团，注册资本13.24亿元，集团功能定位是M市最大的投融资、城市建设和国有资产运营主体，主要负责M市中心城区除经济开发区以外所有土地的前期开发及基础设施建设，主营业务包括城市基础设施建设和土地开发整理业务、商品房销售业务、供水业务和市政工程施工等业务。
（2）转型演变过程
阶段一：整合组建集团，启动改革转型
2015年12月，按照深化国企改革和投融资平台转型要求，在市委市政府的部署下，集团启动实施了改革转型。转型思路为通过明确职能定位、完善治理结构、整合资产资源、合理界定债务等措施，促进M城投从融资平台向实体经济、从投资城市向经营城市、从粗放经营向提质增效转变，切实提高国有资本效率，增强国有企业活力。具体做法是根据职能定位和整合企业情况，组建“1+6”的基本公司架构，其中“1”为城投集团公司，主要承担投融资职能和二级公司管控；“6”为六家全资子公司，包括2家主要承担建设职能公司和4家主要承担资产运营职能公司。彼时，集团的战略定位主要是M市本级的投融资主体、城市建设主体和资产经营主体。基于此定位，2016年市人民政府又相继将国资公司、自来水公司、市政工程公司、园林工程公司、湖边水利枢纽公司等12家公司无偿划拨入M城投，集团也相应新设和控股了系列公司。
站在新的时点，集团集聚了全市主要的建设主体和公用事业主体，提出了4个方面主要的发展举措：
一是持续整合城市优质资源。一方面是推动市政府逐步将各类城市经营收益及部分城市旅游、文化设施资源实际划归公司，提升融资能力；另一方面加强理顺股权关系，统筹规划所属各子公司业务。
二是围绕中心城区城市建设发展目标，提高核心业务水平。其一是增强土地资产运作能力，面向土地一级市场，参与土地营销和招商，推动土地增值收益的实现；其二是提升建设施工能力，以市政工程为主要载体，完善工程项目管理水平，将其打造成能够为政府投资项目在建设管理方面提供优质服务的、具有市场竞争力的实体。
三是积极探索、开拓经营性业务。主要包括房地产开发、旅游开发和金融服务业务。
四是提升公司经营管理能力，打牢底层保障支撑体系。核心包括针对不同性质的投资项目建立不同的“偿债机制”，逐步切分地方政府要求的投资项目与公司自营性项目的资产负债；逐步建立财务和经营风险管理机制；强化科学决策，优化项目管理；吸引专业人才，加强人力资源管理等。
阶段二：业务持续外延拓展，经营投资双轮驱动
经历了2016年的资源整合，主辅业错位发展以及保障体系建立，2017年集团持续提出了新的发展要点：
一是推动区域整合并购。具体策略为积极争取政府资产划拨的机会，重点考虑公共事业板块、城建板块、旅游板块等资源资产；积极寻找市场上合适的整合和并购机会，通过整合并购，快速提升业务在本地市场的覆盖度，快速获取资质，提升自身参与市场竞争的起点。
二是推进业务领域延伸。通过项目投资、整合并购、业务延伸等方式，大力推进各业务板块对产业链上下游业务和产业链相关业务的拓展、及向板块内不同业务领域的拓展，进一步拓宽业务收入来源。
三是快速做大城建业务。主要依托和充分利用城建板块本地业务资源优势和各业务板块自营项目资源，快速做大城建业务规模。
四是创造经营资源资产。利用融资优势和自身城建主体定位，将政策性城建业务转为通过市场化的方式承接，做大企业营收和资产规划，并积极创造相关的经营资源和资产开发机会。
五是促进经营投资双轮驱动发展。积极开展股权类投资业务，推进经营性业务和投资性业务双轮驱动发展，发掘新兴业务增长点，把握本地产业转型成长和国内战略新兴产业发展机遇。
六是积极尝试跨地域发展。在履行好市本级三个主体使命的同时，积极向内、向外辐射和拓展业务，努力做大地域覆盖范围，积极突破市本级对于业务规模的限制。
阶段三：加快转型发展，系统设计蓝图
2018年初，集团改革转型进入快速发展新阶段，对此，集团围绕打造优质城市运营商定位，以新征程为起点制定了集团加快转型发展的“134”战略规划体系，即坚持以十九大精神为统领，紧紧围绕投融资、城市建设、资产经营三个主体定位，在公共板块、城建板块、旅游板块与投资板块四个方向着力前行，并进一步明确了“3+1” 主业板块发展结构，实现经营与投资的双轮驱动，坚持科学经营城市。
（3）主要做法和借鉴启示
从M城投战略演变的发展经验来看，主要有以下几点启示与借鉴意义：
一是找准城投定位，争取政府支持。在公司转型发展过程中，明确将集团定位为城市运营商，既实现了“政企分开”转型为市场化行为主体，又发挥其传统的城市建设与公用事业经营优势。基于这一定位，市政府与城投集团落实了一系列的举措，逐步将集团打造成为有市场主体地位，积极服务城市建设，融资能力更强，经营范围更广的优质城市运营商。并在过程中，不断给予财政增资与资产注入支持。
二是战略持续迭代，明确阶段重点。集团组建初期，积极培育主业，并坚持多元化发展。即坚持发挥城投公司自身优势，把基础设施建设和土地一级开发作为重点业务；同时积极开拓市场业务，凭借独特的资源和机遇，向房地产开发、城市旅游、金融控股等市场化业务领域转型。当集团转型进入第三个加速发展年头，又进一步明确“3+1” 主业板块发展结构，突出了经营+投资的双轮驱动发展格局，并定义了公共板块保障城市运营、城建板块提升城市品位、旅游板块打响城市名片、投资板块创新城市运作的发展思路，助推公司从公益类国有企业发展为公益、商业相结合的综合类国有企业，增强平台的自我发展能力，形成新的利润增长点，用市场化业务的收益反哺公益性业务。
三是开展多元合作，拓宽融资渠道。通过引入社会资本、发展混合所有制经济、不断优化资本结构，提高资本运营效率，采用市场化方式与市场主体进行合作。债权融资包括以市政府与国开行、农发行签订战略协议为契机，坚持做好政策性融资；打通国家发改委、证券交易所、银行间交易商协会等直接融资渠道，拓展债券市场，还加强对现有项目的整合、包装，主动跟进棚改专项债券、绿色金融债等产品发行试点工作，扩大资金来源。股权融资主要是加大国有资本与民间资本、社会资本的融合促进，扩大非公资本参与力度，通过股权架构优化调整，实现融资层级化、股权多元化。项目融资核心是积极探索资产证券化或 PPP 模式盘活存量资产，条件成熟时积极筹划上市融资等。
四是健全管理机制，保障高效运行。按照国企改革指导意见，全面推进体制机制改革，具体包括剥离了城投政府融资职能和相关行政职能，所有人员脱离体制关系，明确市场化原则。健全了三会一层法人治理结构，构建了集团“1+N”扁平化组织架构，明确母子公司各自功能定位，同时健全包括目标考核、财务管理、人事管理、风险防控等内部管理制度，最终逐步走向规划化、科学化、高效化管理，提高公司运营能力。
地方投融资平台公司和城投公司当前虽然面临着不小的困难，但同时也具备很多资源优势和政策优势，转型发展潜力巨大。最终的活路依然在于坚持深化改革，找准战略定位、大力发展经营性业务、积极开展外向合作，同时加强内部管理改革、争取政府和各方资源支持，相信众多的平台公司和城投公司能够顺利实现转型发展。
作为地方政府，应把握住国家的政策变化，领会政策本质要求，并在此基础上寻找政府融资与平台公司转型和国企改革的突破口，有效地谋划转型发展，进而推动地方社会经济高质量发展。（来源：象元管理 、正略咨询）
2023年3月24日，国家发展和改革委员会（简称“发改委”）发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知（下称“通知”），其中提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。通知同时强调，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
REITs（Real Estate Investment Trusts）的中文译名是不动产投资信托基金，简单来说，REITs是一种基金、金融工具，通过发行受益凭证，汇集投资者的资金，交给专业的投资机构进行不动产的投资、经营、管理，并及时将投资收益分配给投资者。此次通知将不动产投资信托基金（REITs）项目的申报首次涵盖了商业地产领域，但同时也强调，REITS不能用于商品住宅开发领域。一“开”一“禁”，明确了REITS创新的方向和边界。
1.明确支持商业地产REITS
2021年3月11日，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布。在阐述“十四五”时期“拓展投资空间”要求中，《十四五规划》明确提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，标志着基础设施公募REITs已成为国家层面提升投资效率、促进投资合理增长的重要手段。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“发改委支持商业地产REITS是在当前支持消费，扩大内需的大战略的背景下出台的，比如提到的商场、百货商场、农贸市场等都是与消费息息相关的，这些商业地产具有稳定的现金流，可以通过REITs的方式来提供增量的资金支持。”
根据2020年7月发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，酒店、商场、写字楼、公寓、商品住宅等房地产项目未曾纳入REITs试点。而此次通知提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。此次政策最大的亮点在于，过去提及REITs是从盘活存量资产的角度进行的，而此次立足点有变化，即是从提振消费的角度入手的。这也是我们理解商业地产REITs创新所需要关注的地方。
此次提及的商业地产，主要包括百货商场、购物中心和农贸市场等。从目前的基础条件看，购物中心或成为一类主流的创新场域。同时，此类领域的创新，也意味着在原来保障性租赁住房的REITs创新基础上，商业地产也开始进入到实质性的改革过程。从这个角度看，房地产领域的金融创新进入到积极重要的一步。
同时，此次通知也对REITs项目的收益水平提出明确要求。根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。
2.少量优质商业资产受益
第一大类是购物中心，据赢商大数据，2022年全国购物中心存量项目达5685个，体量超过5.03亿平方米，这个统计主要是超过3万平米的购物中心。
第二大类是百货，目前没有查到百货行业总营业面积或建筑面积的数据。根据百货商业协会与冯氏集团利丰研究中心的数据，全国有大约8000家百货，假设按照单个商场4万平米计算，涉及3.2亿平米资产（当然，此规模数据包含购物中心内作为主力店的百货）
第三大类是农贸市场，根据华经产业研究院的统计，2021年全国亿元以上的批发市场有超过781个，营业规模4200万平米。
第四大类是社区商业，RET睿意德有个统计数据，说是全国总体量10亿平方米。另外综合网络数据，全国有8000个街道，超过16万城市社区，300亿平米的住宅，90%都配套社区商业。根据实际情况，大部分都以小商铺形式散落在个人业主手中，集中经营的仅占少数。如果假设每个街道有1个为规模性持有的社区商业，单个面积20000平米计算，就有1.6亿平米。
所以考虑重叠因素粗略来估计的话，受政策利好影响的持有型资产规模大概在8-10亿平米。当然真正能享受到政策的是只会是少数的优质资产，即使文件中提到“非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%”，但能够达到这个资产回报率的其实并不多。
3.唤醒万亿“沉睡资产”
事实上，REITs扩展到商业地产领域对房企和商业地产市场具有积极意义。从当前背景来看，我国有高达数十亿平方米的商业地产物业，价值高达数十万亿元，这是重要的经济资源，但由于商业地产与资本市场的渠道并不通畅，这些商业资源很多都是沉睡的资产。而REITs引入商业地产领域可以盘活资金资源，增强房企资金流。
商业不动产REITs有望推进上市，将促进房企改善资产负债表。部分房企开发持有大量商业不动产项目，沉淀了大量资金，增加了资金负担，商业不动产REITs上市，将有助房企回笼资金、增强现金流，改善资产负债表。REITs扩展至商业不动产，表明REITs覆盖支持的领域正在增多，我国REITs发展正在加快，将有力支持扩大直接融资，促进金融有力服务实体经济。另外，投资REITs波动小，收益相对稳定，是居民稳健投资良好渠道。
事实上，我国从政策上一直推进REITS试点扩展至商业地产领域。今年2月8日，原证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
在今年两会期间，全国政协委员、中信资本董事长张懿宸再度带来与此相关的提案，他建议，阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具，全力确保房地产市场平稳健康发展。
张懿宸委员认为，阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具，对于解决民生期盼、助力防范和化解金融风险、改善消费预期等具有积极意义，“通过商业不动产公募REITs产品，为当前地产困局注入新的能量，提振购房消费信心，发挥房地产对国民经济的支柱作用，促进社会经济大盘的稳定和发展。”
梳理我国公募REITs发展路径，我国从2020年4月开始试点基础设施公募，此后2022年5月，试点范围拓展到保障性租赁住房领域，紧接着2022年8月，首批3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易，直至今年再将商业地产引入REITs，也体现了我国REITs起步晚、发展快的特征。
4.加速商业地产领域轻重分离与创新实践
REITs作为一种金融工具，回报率要求效率的最大化。专业人做专业事必然是实现效率最大化的优选方式。
近几年国内龙头商业地产企业通过重资产的购物中心练就了专业管理能力，受新增自持资产回报率降低和房企资金流限制等诸多因素影响，纷纷走向轻资产管理之路，并涌现出多个商业物业的轻资产上市公司。擅长商业地产轻资产输出的规模型玩家已超过20家，但普遍细分度依然不够，而且主要集中区购物中心这一领域。
随着商业地产REITs的打通，未来将会出现3种明显的分化：
（1）重资产将逐步从上市地产公司中分化出来，成长期装入私募基金，成熟期进入公募REITs。
（2）重资产与轻资产的分离将加速，更多专业轻资产公司服务于资产持有方。
（3）随着购物中心、农贸市场、百货和社区商业等各类资产REITs赛道打通，通过竞争不断分化出各赛道中轻资产管理的专业团队。
另外，文件中明确，发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。尽管目的是为了更好满足消费需求，但回收资金用于智慧商圈和数字化转型，为未来商业创新升级提供了可持续的资金保障。
5.结语
消费基础设施REITs的推出，对持有商业资产的企业而言是机遇也是挑战。虽然，不是所有的企业最终都会走向REITs。但是，正确地认识REITs的意义和要求，对于资产管理者提高自身管理水平具有重要的指导意义。通过明确资管目标对运营提升的要求，才能更加合理地制定资管策略，从而在未来的发展路径上少走弯路。（来源：方达咨询）
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