经济信息参考

（第13期）

编辑：王永男        战略投资中心     2022年11月17日

目 录

一、政策动向

1.国家发改委发布21条举措激发民间投资活力

2.证监会：进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域

3.证监会国资委联合发文支持央企发行科技创新公司债

4.三部门：扩大政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策实施范围

5.三部门：2025年每个居民拥有一个功能完备的电子健康码

二、产业咨讯

1.四部门联合印发《建材行业碳达峰实施方案》

2.三部门：商业银行可与优质房企开展保函置换预售监管资金

3.山东印发规划推动新型建筑工业化全产业链发展

4.山东：力争到2025年初步建成先进制造业强省

5.济南调整住房公积金贷款最高额度

三、市中动态

市中区行政审批服务局创新打造“建设项目政务服务一件事”案例

四、他山之石

决胜“十四五”：政府园区平台公司如何创新突围？

五、专题解读

金融支持房地产16新规解读

一、政策动向

1.国家发改委发布21条举措激发民间投资活力

11月7日，国家发改委发布《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，提出21条具体举措。《意见》明确发挥重大项目牵引和政府投资撬动作用，支持民间投资参与“十四五”规划102项重大工程等项目建设，发挥政府投资引导带动作用，支持民间投资参与科技创新项目建设。《意见》强调，要推动民间投资项目加快实施。深化“放管服”改革，加快民间投资项目前期工作，健全完善政府守信践诺机制。地方各级政府要严格履行依法依规作出的政策承诺，对中小企业账款拖欠问题要抓紧按要求化解。加大失信惩戒力度，将政府拖欠账款且拒不履行司法裁判等失信信息纳入全国信用信息共享平台并向社会公开。（来源：中国政府网）

2.证监会：进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域

接近监管部门人士透露，下一步证监会将继续抓好REITs常态化发行十条措施的落地实施，促进盘活存量资产，扩大有效投资。具体而言：推动更多优质项目发行上市，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，形成规模效应和示范效应；鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs，推动解决民企参与试点存在的困难和问题，尽快推动相关项目落地；尽快推动首批扩募项目落地，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，促进投融资良性循环；借鉴境外成熟市场经验，结合我国国情，推动REITs专项立法，完善法治基础，促进市场长期健康发展；优化配套支持政策，推动全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长期机构投资者参与REITs投资，为盘活存量资产提供中长期资金支持。（来源：中国经济网）

3.证监会国资委联合发文支持央企发行科技创新公司债

证监会、国资委日前联合发布《关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》，明确通过优化市场服务运行机制、监管考核标准、融资决策程序等方式多措并举支持中央企业发行科技创新公司债券募集资金，并积极支持中央企业开展数据中心、工业互联网等新型基础设施领域REITs试点。（来源：中国政府网）

4.三部门：扩大政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策实施范围

为落实《中共中央国务院关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》，加大绿色低碳产品采购力度，全面推广绿色建筑和绿色建材，近日，财政部、住房城乡建设部、工业和信息化部印发《关于扩大政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策实施范围的通知》，发布了政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策实施范围城市名单（共48个）、绿色建筑和绿色建材政府采购需求标准。其中，山东省济南、青岛、淄博、枣庄、烟台、济宁、德州、菏泽8个城市被列为试点城市。（来源：财政部网站）

5.三部门：2025年每个居民拥有一个功能完备的电子健康码

11月9日，国家卫健委、国家中医药局、国家疾控局联合印发《“十四五”全民健康信息化规划》。规划列出了8个方面主要任务：一是集约建设信息化基础设施支撑体系，二是健全全民健康信息化标准体系，三是深化“互联网+医疗健康”服务体系，四是完善健康医疗大数据资源要素体系，五是推进数字健康融合创新发展体系，六是拓展基层信息化保障服务体系，七是强化卫生健康统计调查分析应用体系，八是夯实网络与数据安全保障体系。根据规划，到2025年，二级以上医院将基本实现院内医疗服务信息互通共享，三级医院将实现核心信息全国互通共享。全员人口信息、居民电子健康档案、电子病历和基础资源等数据库更加完善，每个居民有望拥有一份动态管理的电子健康档案和一个功能完备的电子健康码。（来源：国家卫健委网站）

二、产业咨讯

1.四部门联合印发《建材行业碳达峰实施方案》

工信部、国家发改委、生态环境部、住建部等四部门近日联合印发《建材行业碳达峰实施方案》，提出“十四五”期间，建材产业结构调整取得明显进展，行业节能低碳技术持续推广，水泥、玻璃、陶瓷等重点产品单位能耗、碳排放强度不断下降，水泥熟料单位产品综合能耗水平降低3%以上。加强建材行业二氧化碳排放总量控制，研究将水泥等重点行业纳入全国碳排放权交易市场。“十五五”期间，建材行业绿色低碳关键技术产业化实现重大突破，原燃料替代水平大幅提高，基本建立绿色低碳循环发展的产业体系。确保2030年前建材行业实现碳达峰。（来源：央视网）

2.三部门：商业银行可与优质房企开展保函置换预售监管资金

11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。《通知》指出，监管账户内资金达到住建部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。其中，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。（来源：新华社网站）

3.山东印发规划推动新型建筑工业化全产业链发展

近日，山东省住房和城乡建设厅等部门联合印发《山东省新型建筑工业化全产业链发展规划（2022-2030）》，明确以建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级为动力，创新工程建造发展模式，着力提升工程建造安全、效益和品质，加快形成“总体规模大、龙头企业强、专业企业精、链条协同紧”的新型建筑工业化全产业链，促进建筑业转型升级和高质量发展。根据规划，到2025年，全省新开工装配式建筑占城镇新建建筑比例达到40%以上，培育10个以上各具特色的新型建筑工业化产业集聚区；到2030年，全省新开工装配式建筑占城镇新建建筑比例达到60%以上，打造省会、胶东、鲁南3个千亿级新型建筑工业化产业集群，形成高度集成、深度融合、协同创新的产业新生态。规划进一步明确“政府投资或国有资金投资建筑工程全面采用装配式建筑，其他项目装配式建筑占比不低于30%”等装配式建筑推广政策，提出研究编制《装配式建筑工作导则》，形成涵盖工程建造全过程的闭环监管体系，确保各项要求落到实处。（来源：山东住建厅网站）

4.山东：力争到2025年初步建成先进制造业强省

近日，山东省委、省政府印发《先进制造业强省行动计划（2022-2025年）》，力争到2025年，制造业增加值占全省GDP比重达到30%左右，规模以上工业企业营业收入利润率达到6%左右，规模以上工业企业研究与试验发展（R&D）经费支出占营业收入比重达到2.2%左右。《行动计划》提出，要推动制造业高端化提升、加快制造业智能化改造、支持制造业绿色化转型、鼓励制造业服务化延伸、促进制造业生态化集聚。（来源：山东省政府网站）

5.济南调整住房公积金贷款最高额度

11月13日，为进一步坚持“房住不炒”的定位，促进全市房地产市场平稳健康发展，经济南市住房公积金管理委员会审议通过，决定调整济南市住房公积金贷款最高额度，调整内容如下:在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由35万元提高至50万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由70万元提高至80万元。以上政策的实施以房屋网签时间为准，2022年11月14日之后网签的按新政策执行。政策有效期为1年。（来源：齐鲁网）

三、市中动态

市中区行政审批服务局创新打造“建设项目政务服务一件事”案例

为全面推进建设项目快落地快建设，市中区行政审批服务局聚焦企业全生命周期，在全市率先推动建设企业证照联办和工程建设许可两大类事项融合，创新打造“建设项目政务服务一件事”案例，让建设企业享受到“一站式”便利服务。

“感谢项目管家的专业帮办指导，我只来了政务大厅一次，就把《营业执照》和《山东省投资项目备案证明》都办齐了，帮办代办服务让我们省心省力又省时，更加坚定投资市中、发展市中的底气！”济南市中兰园房地产开发有限公司崔经理高兴地说道。11月10日，区审批局向其一次性颁发了《营业执照》《山东省建设项目备案证明》、企业开办大礼包，并向其推送了“市中好办事”、“泉惠企”智慧服务平台等政策集成二维码，便于企业随时随地获取政策信息，推动惠企政策应享尽享。

服务前移，“管家式”服务助力项目快推进。通过部门协同，将服务前移至建设企业成功竞得土地后，项目管家及时获取拿地企业信息，第一时间与项目负责人建立联系，为企业提供全程跟踪服务。了解到该公司对企业设立登记流程不了解，项目管家立即研究制定帮办方案，帮助企业完成公司设立全流程，顺利领取营业执照。

并联审批，《营业执照》《山东省建设项目备案证明》一站式双落地。通过“八大服务专员”特色服务机制，为企业配备商事登记、工程建设项目服务专员，全程跟进、精准帮办。将建设企业涉及的企业设立登记、公章刻制、银行公户开设、工程建设项目审批等企业开办与工程建设项目审批事项，纳入全程帮办范畴，实现企业设立、工程建设项目立项备案一站式双落地，为项目尽快开工提供有力保障。

延伸服务链条，为重点建设项目落地保驾护航。依托“1+5+N”项目服务体系，着眼于企业全生命周期（包括企业开办、准营、运营、投资建设、变更、退出六个阶段）108个政务服务事项全部纳入“项目管家”服务链条。今年以来，区审批局实地走访济中城发、中海海瀛等14家企业，现场为企业答疑解惑。对接三区战略，对“中央活力区”所有项目建档立卡，为党家智慧城、国岳城等10个地块提供全程帮办代办；对“中央商埠区”重点项目提供全程跟踪服务，为济南宾馆项目倒排工期；助力“能源互联网产业集聚区”建设，为绿发、财金泰维光伏科技有限公司等重点光伏项目精准施策。

“建设项目政务服务一件事”将建设企业到一个部门不同窗口或多个部门办理多个审批事项，变为“项目管家”统筹推进，形成了“后台并联审批、前台统一出件”的服务新模式。下一步，市中区行政审批服务局将持续擦亮“项目管家”金字招牌，深化企业全生命周期改革，从政策、服务、环境等各方面支持企业发展,让企业办事更便捷，幸福感和满意度进一步提升。

四、他山之石

决胜“十四五”：政府园区平台公司如何创新突围？

中国的经济奇迹源于园区模式的体制与模式创新，而在具有中国特色与特质的园区经济模式中，政府园区平台公司又是最为重要的中坚力量，他们聚集了最为优质的政策、土地、金融等资源要素，成为政府推动产业地产的核心抓手。

这个最可靠的抓手，既能够保证国企规模做大做强，又保证产业扶持有足够量级的载体，还能够通过资产、资本、资源来引导战略产业集聚，对于地方政府乃至整个国家而言，都是一举三得的明智策略。

不过近几年来，在对全国数百家政府平台公司的调研中，发现当前政府园区平台公司主要面临两个核心难题，即如何在政府要求下又快又好地发展产业园区和如何更有效率和低风险地进行国企改革。

这两个矛盾其实是高度关联的，缺乏足够的机制体制良性变革，无以支撑产业园区业务的开展；产业园区的良性发展，则是进行机制体制改革的重要动因和载体。这两大难题虽然是不同层面的，但在这些公司日常经营发展当中，往往合二为一，锐化为一个更突出的矛盾——“有政府价值、无企业价值”。

这些公司早期无愧于一支能打硬仗、敢啃硬骨头的精锐队伍，但是其传统的园区开发模式在全国范围内都遇到越来越大的挑战：本地客户群体数量有限、租售市场活力不足、建设运营成本居高不下、融资压力加剧、缺乏健康的经营性现金流等，均严重制约了这些企业的进一步发展壮大。同时，它们也受制于体制机制限制、专业能力缺失以及商业模式的模糊等因素的影响，发展得颇为艰难迷茫，往往感觉有力使不出，甚至大有“捧着金饭碗讨饭”的挫败感。

如果不思进取，不求革新，或者生不逢时，有心无力，政府园区平台公司很可能就沦为政府的一堆累赘，可能手里的钱越来越多，但有价值的资产越来越少，最终失去价值自生自灭；而如果找到一条适合自身又契合市场的路径，它们却很有可能实现弯道超车，爆发出惊人的成长力量。

1.政府园区平台公司的“分化规律”

特别是从北京、上海、深圳很多政府园区平台公司“前期取得辉煌后，后续走势分化”的案例中，我们可以总结出几个规律：

一是度过起步阶段后，那些更多获得较为独立开发管理权限、近似垄断性资源优势以及稳定而市场化的领导层掌舵的平台公司，往往发展较快，这些成功的政府园区平台发展模式，无一例外的都是从“园区运营”，走向“运营园区”——前者是物业、业务层面，后者则是产业、平台层面，是一种从具象事务走向顶层设计的转变。而受到各条条线机构干扰较多的平台企业，往往由于掣肘过多，战略多变，摇摆不定，发展不顺。

二是盈利模式方面，开发前期园区平台公司的主要收入大多来源于土地一级开发，到了二级园区开发阶段，收入则来源于物业销售与出租，招商与运营服务的收入基本都是微乎其微。而一旦区域进入发展提升期后，能否在土地与物业租售之外，通过对产业集聚资源的梳理、运营机制的创新与顶层架构的搭建，寻求到更多可持续、可提升的盈利渠道，成为其能否持续发展的关键。否则，要么趋于平庸，被巨大的存量沉淀资产和高负债压垮，成为累赘被政府抛弃，要么沦落为缺乏规模与速度的区域型房地产开发商。

三是必须保持持续获得政府政策倾斜，并将其与自身存量资源整合创新的能力。一方面，通过招商运营模式的不断创新，增加区域为地方政府提供税收与就业的能力，以及给政府拓展更多的“精彩故事”与想象空间，以此获得政策资源的持续倾斜，另一方面，将这些优势政策，与自身所拥有的产业资源、金融资源和物业资源结合，寻求资源重组与业务创新的机会。

作为开发区体制机制创新的重要抓手，需要充分发挥政府园区平台的既懂政策又懂市场的双重优势，在引产业、引资本、引人才等方面积极发挥先锋引领作用，协助管委会抢抓机遇，立足开发区，善用政策和资源，做大做强国有资产，推动开发区产业升级，积极发挥“三资”功能——杠杆化、平台化的融资功能，开发性、专业性的引资功能，节奏平衡、精细操盘的投资功能，成为区域产业发展叫好（领导满意）又叫座（市场买单）的“顶级玩家”。

平台化思维、市场化算账、专业化操盘、杠杆化融资，这些才是一家优秀的区属政府园区平台应该具备的要素。在这个平台上，资金与资源不停流动过程中，持续支撑区域价值提升，区域价值提升带来的增值收益，又反哺这个平台的发展壮大，循环往复、生生不息。

在不断的改革创新中，地方政府与平台企业管理层，应积极借鉴新加坡与国内一线城市先驱者们寻求平衡的抓手与实现路径，以专业成就产业，以平台整合资源，不断强化品牌效应，积极拥抱资本市场，主动创造更多资源获取与掌控的端口，才能使自己立于不败之地。

2.政府园区平台必须要解决的两大问题

以一些成熟开发区的政府园区平台为例，这些开发区已经步入了再出发、再腾飞的阶段，但是却面临着很多资源限制、模式僵化、“未富先老”、债务压身等的束缚。对于这些平台公司而言，必须首先解决两大问题。

第一个问题，是开发区产业与园区，产业与城市的关系问题。开发区之间的竞争分为三个阶段，即招商能力、营商环境和城市魅力依次作为主导因素的阶段。每个阶段主导因素做的好，发展就好，反之，则事倍功半。现在很多成熟开发区在招商能力和营商能力方面都有很多的积累，下了很多的功夫；当前正处于“城市魅力竞争”阶段，这里面包括很多要素，直观的表现为城市对人的持续吸引力，简单的可以理解为人、产业、城市三者的协调发展。

在此关键阶段，必须抓住竞争的主导因素，显然仅仅依靠强大的招商能力和优化营商环境是不够的，必须实现产城融合发展，且以产业发展为先，带动城市发展。

产城融合发展的两个重要依托，一个是产业的园区，一个是城市的配套，在一个较为成熟的老开发区当中，二者均面临大量存量低质资产占用土地资源的现实问题。解决问题，仅仅依靠政策文件、行政力量和所谓的机制体制改革是无法实现的，必须建立能够形成“业务能力闭环，资本循环闭环，盈利模式闭环”的现代化政府园区平台。

所以政府园区平台公司要重点解决存量园区及可适合作为园区开发的空间问题，通过对园区空间的综合操盘，唤醒一个园区的空间活力，带动一个产业链条的导入，提升一片区域的土地价值，与当地政府形成合力，弥补开发区产城发展缺失的一环。与机制体制改革、社会资源整合形成三环驱动引擎，才有可能实现开发区再腾飞的崭新局面。

第二个问题，是国企盈利模式问题。国企子弟兵只有很好的解决了自身盈利模式（很多则是更紧迫的现金流和还本付息）的问题，才能长期可持续的支持区域的发展。上海、深圳、苏州等地的园区平台类国企都实践出了很具创新意义的企业发展盈利模式，对区域的发展起到了很好的支撑作用。而反观很多其他开发区，都没有很好的解决能够支撑区域发展的盈利模式问题，导致对区域发展的贡献力持续减弱。

当前正是国内园区平台类公司进入第二个发展阶段的初期，无论之前采取的是什么样的盈利模式，都将再次重归一个起跑线，即园区开发运营如何破题的起跑线，如果不能抓住这次机会，在园区运营上突破并建立自身盈利模式，将再次错过国内园区平台类公司又一个重要的发展时期。

在化解存量债务、激活现金流以及重塑盈利模型方面，必须建立起新型政企契约关系和基于增量发展、封闭运行、自负盈亏、产城融合的全新园区开发运营商业模式，政企通力配合，有节奏、有计划、有路径、有耐心，用新模式激活现金流，短期缓解债务危机，并依靠长期良性经营的收益预期，才能形成强有力的杠杆效应和融资题材，赢得金融机构充分认可，把外面的新钱、活钱融进来，逐渐化解原有负债，并实现平台公司的生存发展和开发区的重新复苏。

这种“以时间换取空间，用增量化解存量”的操作思路非常适合于当前很多陷入债务困境的开发区，也有利于克服传统园区开发建设方式中存在的政企权责不清、基建品质不高、产业活力不足、土地集约利用不够、城市维护运营不善、政府债务累增等问题，是一套新理念指引下的多主体共建共享、多环节融合推进、多渠道资金平衡的综合开发营城兴产新模式，能够“精筑城、广聚人、强功能、兴产业”，兼顾公共利益和商业逻辑，并推动开发区国企子弟兵转型为专业化的投建运一体化企业，搭建与国内外优秀企业合作的平台，最终持续提升开发区繁荣兴盛的整体性。

3.关于政府园区平台公司的发展阶段建议

可以看到，很多开发区整合出一个所谓的政府园区控股集团平台，看上体量很大，业务覆盖面齐全，但是如果仍然按照过去的业务条线发展模式，不能确定正确的目标、抓住业务重点、形成合力、协调推进，同时再叠加机构人员过多、协调效率较低的问题，想抢抓本轮发展机遇做大做强几乎是不可能的。

因此，就政府园区平台公司的三大发展阶段提出以下建议：

（1）第一阶段

以实现业务能力闭环，自有资金闭环的发展阶段。很多开发区招商能力很强，现在又增加了基金招商的手段，但平台公司作为企业，仅仅拥有招商和基金两个能力是不够的，园区运营是发展业务闭环的关键，是建立盈利模式闭环的关键。

很多政府园区平台企业之所以感觉运营乏力，主要在于顶层设计没有从根本上解决盈利机制的可持续问题，各打各牌，各算各账，最后是一盘散沙。开发建设与园区运营，本就是一套完整商业模式闭环中的不同环节，不应单独割裂、各自算账，应用算总账、算大账的思维制定相应的发展战略与考核体系。

同时我们也要认识到，园区运营不再是传统的园区物业服务、工程建设、企业服务、金融服务各自为战，而是解决建筑物、园区环境与人的关系的一种能力，是让园区成为信息、资金和人才汇聚的策划能力，是解决园区向社区过渡，进而促进城区发展的综合能力。

破解园区运营的问题，首先要具备专业的资管能力。可以首先侧重开发区存量资产，提供既有园区需求的精准分析、产业定位下的园区再规划、社交空间环境再造、活力社区氛围基础营造，资管运营概念下的更新设计、工程改造等。形成满足不同产业、不同企业的品牌产品化园区，形成特色运营空间和服务产品模块，形成园区租赁空间的标准化。

国内大型的专业资管公司已经在此方面进行了有意义的实践，我们完全可以借鉴该实践路径，形成自身的核心能力。在当前国内园区类资产存量较多，专项债将进一步放大资产存量的情况下，具备此种能力将对政府园区平台公司具有十分重要的意义，这是园区运营的“硬实力”。

二是要具备产业研究能力。国内具备产业研究能力的产业平台类公司不多，且多数是服务于自身的基金投资需要，真正为园区招商并进行园区产业发展评估的，少之又少，因此，可以在产业研究促进园区专业化运营方面进行创新尝试。具体可通过与专业研究机构建立共赢的合作模式，确定各园区产业定位；建立“产业智库”，开展产业政策、发展趋势和行业动态研究；开展“资源对接”，吸收国内外的行业专家，组成“园区专家委员会”，开展与政产学研等相关领域的广泛合作，为园区开展招商引资工作提供支持；承接园区相关产业专项课题研究，协助园区内企业申报重大项目，协助园区产业基金进行项目筛选和投资决策。

三是服务产业招商的能力，建立招商引资新范式。针对信息渠道开放，信息资源圈层化的特点，重点开展圈层招商模式，借助圈层营销的“KOL”（关键意见领袖）的概念，在园区建设和运营“企业家会客室”等“新配套设施”，通过线下场景的搭建，结合线上媒体矩阵的推广，将开发区的优秀企业家打造成“流量IP”，将产业园区建设成为资讯、资源、人脉聚焦的中心。在当前的数字经济时代来临的风口上，可以探索建设线上园区，优化园区3D展示，开设线上签约、会员管理等功能。

四是运营策划能力。产业研究、服务招商和运营策划能力是园区运营的“软实力”。运营策划要十分灵活、有创意、根据不同园区、不同企业、不同人群要有针对性的研究策划。当前即可尝试的方面包括：建立企业家会员制，拓展会员服务和活动策划；依托园区资管更新项目，推动社交分享，激发园区创新创业活力等。

（2）第二阶段

将品牌与资本结合，“产业引领、基金操盘”，激发社会资本参与开发区产业发展，形成产业IP带动的较高影响力的产业集群的发展阶段。

具体形成能力包括：

一是产业投资能力。以“自持物业+产业导入”为基石、以“产业研究+产业服务”为抓手、以“产业引领+基金操盘”为宗旨，实现园区平台、运营服务、产业投资“三核联动”。以基金模式合理解决投资风险和国有资产流失的矛盾。结合开发区产业引导基金，与专业投资机构联合，以投资相对成熟企业为主，立足园区现有客户、拟入园客户，依靠专业机构投资，但保留一票否决权，参与投后管理。产业投资与产业招商、产业运营联动，保证专业人做专业事，同时实现业务闭环与否决权规避风险。

二是园区更新基金投资能力。将产业发展的品牌能力进行输出，解决更大范围长期性、租赁性物业的更新问题，通过唤醒更多产业空间的活力，为区域产业空间扩容，带动区域价值实现能级上的提升。通过将产业园区运营与基金运作的整合，实现“GP式发展模式”，做产业基金GP，园区更新GP，做“产业特色金控平台”。

（3）第三阶段

与资本市场上市结合，“资产证券化+政企合作”阶段。在中央“7+11”文件鼓励开发区平台公司IPO和基础设施公募REITs成功破冰的当下，通过资产证券化，盘活存量资产、持续发挥园区运营经验、优化企业财务情况，通过创新设计政企“契约式合作”，共同进行区域产业构建，更大范围园区开发和长周期综合运营，实现终极的盈利大循环，实现开发区平台公司的长期持续发展。

此阶段将与更多的市场投资者合作，借助资本力量，设计开发园区类REITs、ABS、CMBS、CMBN直至公募REITs产品。扩大资产管理规模的同时，减轻自身财务负担；向实体经济的综合服务平台转变，改变单纯的“改造+租赁”模式，以园区为载体打造产业链条，构建资源平台，进行研发支撑、资金供给、人才供给、业务拓展的大平台构建，服务于整个产业链条的企业群体。

此阶段，通过合理设计政企合作契约，政府和国企利益一致，戮力同心产业园区的全周期运营，结合资产证券化和上市，彻底破局政府、国企、社会资源三环联动的困境。（来源：火花园区智略）

五、专题解读

金融支持房地产16新规解读

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。具体措施包括：

1.总基调：紧扣“两个毫不动摇”思想

此次“金融16条”政策紧扣二十大精神和思路，明确了房地产金融，尤其是开发贷款投放的基本思想和准则，即坚持“两个毫不动摇”。“两个毫不动摇”思想源于二十大会议报告，即“坚持和完善社会主义基本经济制度，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。”

此次“金融16条”新规是对新一轮房地产金融工作的系统总结和定调，也是二十大以来最清晰和全面的房地产金融制度路线。针对不动摇的思想，政策实际上批评了三种歧视性的房地产信贷投放做法，即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目暴雷而忽视对整个地产企业的支持。

“金融16条”明确规定，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展；金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险。此类定调，有助于对金融机构工作思路做出纠偏，确保政策落实路线不偏、执行力增强。

2.个人房贷：“-30个基点”操作或将增加

此次政策对个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定，主要体现在城市政策、银行政策和新市民政策三方面。

首先，从地方政策方面来看，后续要落实好因城施策内容，在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。该规定相比9月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》有新内容，后续类似“-30个基点”的地方操作或将增加，二套房利率也有可能存在下调空间。

其次，金融机构在信贷政策方面，也和城市一样可以有较大自由度，当然要结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件三要素考量。

再次，在新市民政策方面，政策明确要确定新市民首套住房贷款的标准。预计在首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面会有新政策，预计今年年底前各地会出台各类配套新规。

3.展期政策：防范房地产金融系统不良率增加

此次“金融16条”确立了一个非常重要的风控制度，即展期政策。政策明确，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持，促进项目完工交付。

从工作优化方面，政策提及了两个内容，即允许展期1年、可不调整贷款分类。此类规定意义重大，体现在两个方面：首先，展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。鉴于房地产市场特殊情况，展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化，所以是化解当前房地产企业风险非常有必要的操作。其次，此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年相关主体也依然是要大力支持房企“保交楼”工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足、用好政策，主动扶持房地产企业的“保交楼”工作。

4.信托机构：迎来了房地产新业务的春天

此次政策在对房地产信贷、债券等融资给予支持同时，明确提高了信托这类金融机构的市场地位。政策指出，要鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，有三个重要的信号意义。

首先，这标志着房地产金融工作进入到3.0版本，即从传统信贷、债务融资进入到信托融资形式，体现了金融支持工作进入到一个新阶段，也体现了各类金融机构多渠道、多角度、多方位支持房地产。

其次，这也是目前高层对信托业务重要的政策转向和表态。过去几年，在实际情况中，以信托形式支持房地产融资的做法是被打压的。今年上半年房地产信托业务略有放松，但主要集中在租赁市场相关业务，而此次政策对信托业务的“松绑”，可以理解为“房地产信托业务又一春”。政策释放出的暖意，这需要信托行业和从业人员积极解读和理解相关政策。

再次，本次政策对信托公司其实提及了“转型”的概念，尤其提及到房地产企业项目并购业务。换句话说，信托公司要减少对增量市场的关注，同时要在存量市场方面寻找新投资机会和业务方向。

5.配套融资：一类新的房地产金融工具

此次政策在既有专项借款基础上，创设了一种新的保交楼支持工具，即“配套融资支持”。该表述也是此次“金融16条”新政中，文字表述最多的一项内容，足以说明对其重视程度之高。而此类配套融资支持是后续理解“保交楼”和理解金融工作需密切关注的内容。

首先，配套融资支持设立的前提是，专项借款融资已积极到位、楼盘落实了“一楼一策”、配套融资有明确司法保障。在此基础上，将由商业银行或相关主体牵头组建银团进行投放。

其次，配套融资支持将作为房地产开发贷款的子产品，即商业银行会新设“专项借款配套融资”子科目并纳入管理，最长有3年的资金投放期限，同时不牵涉房贷风险评估和房贷不良率考察等相关内容。

再次，此类资金的偿还方面，明确了楼盘后续销售款是主要还贷来源。对于楼盘后续销售款数量不多的，也可以从其他角度明确还款来源。总体而言，后续房地产各地“专项借款+配套融资支持”的体系框架将会更加健全。

6.不良资产：资管公司将承担更大作用

此次政策明确了对房地产不良资产处置的重视程度，尤其是强化了四大资产管理公司在此类领域的重要角色和功能。

首先，金融资产管理在不良资产处置方面的经验能力强、风险管理专业度高，当下此类机构明显受到了鼓励，后续资管、地方政府、银行和房企四方会形成比较系统的风险化解模式。换言之，虽然资管公司当前一直在参与处置问题楼盘项目，但此次“金融16条”再次提高了类似机构在处置方面的领导力和市场地位，包括其后可担任破产管理人、重整投资者人等角色。

其次，对于资管公司处置不良资产方面，政策提及“提高资产处置效率”一词，其含义是清晰的，即要求资管公司在后续工作中加快速度、加快出成果，尤其是要强化和律师事务所、会计师事务所的合作。此类表述，对于资管公司明确政治站位、立足企业定位、在关键历史时期承担重任等方面都有积极作用。

7.征信制度：减少延期还贷的顾虑

此次政策在购房者延期还贷方面，落实了非常好的保障制度，即个人征信制度。这说明高层研究了今年此类热点问题和新情况，从制度角度确保延期还贷工作顺利推进，是保民生的重要体现。

首先，在延期还贷方面，政策注意到一种新的延期案例，即因购房合同发生改变解除的个人住房贷款。此类情况或和“保交楼”工作有关，即一些楼盘交付出现违约，所以有解除贷款或变更贷款的情况发生，但这类情况又容易使购房者在征信方面出现问题。

其次，政策提及，个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录。这就说明，一些符合此次政策文件的延期还贷行为，在征信方面不会有污点。相关购房者或业主顾虑可以减少，其征信质量也不会受影响。随着类似征信方面的异议减少，将从保民生等角度确保购房者的合法权益。

8.房贷集中度管理：出现重要转向

另外，此次政策还涉及到一项重要政策调整，即房贷集中度。政策明确，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。我认为该表述信号意义很大。

首先，2021年1月央行创设了房贷集中度制度，即银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，目前已执行近两年。该制度对后续房贷投放和结构管理等产生了重要影响。但鉴于目前信贷投放工作出现重大的、方向性调整，所以政策针对此次政策做出了重要转向，即房贷集中度管理政策过渡期可以延长。这项政策，将减少商业银行顾虑，为新一轮房贷投放工作提供充足空间。

其次，这类政策也有一层隐含之意，即房贷集中度管理政策并没有取消。这对我们理解商业银行未来信贷投放工作有一定启发，即要从“阶段性”的角度理解信贷投放工作。目前，银行若有不符合房贷集中度管理要求总体是“允许的”，但后续是否会有变动和新规推出，这需要银行相关部门随时关注，适时调整。(来源：中新经纬)